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Acheter un bien locatif à deux ? Attention au cadre juridique !
Réussir son investissement immobilier à deux, c’est aussi s’interroger en amont sur les conséquences patrimoniales en cas de décès ou de séparation. Et savoir que l’on est mieux protégé dans le cadre du mariage ou du pacs qu’en concubinage ou en union libre.
Acheter à deux en concubinage ou en union libre : aucune protection !
Autant le savoir, les concubins réalisant un achat immobilier à deux sont considérés par la loi comme des étrangers l’un pour l’autre. De fait, leur acquisition est soumise aux règles de l’indivision. En cas de séparation, le partage du bien s’effectue selon les sommes apportées par chacun.
D’où l’importance de faire préciser la quote-part exacte de chacun en tenant compte de son apport personnel et de ses capacités de remboursement dans le cadre d’un crédit immobilier. En cas de décès de l’un des concubins, deux solutions s’offrent alors au survivant : vendre ou racheter la part de l’autre. Coté transmission, la fiscalité est pénalisante puisque les droits de succession s’élèvent à 60 %.
Acheter en étant pacsé : mieux que l’union libre à condition de faire un testament
Acheter à deux après avoir établi un PACS offre une meilleure protection qu’acheter en union libre. Comme dans le cas d’une acquisition en concubinage ou en union libre, les partenaires pacsés sont propriétaires du bien en indivision dans la limite de leur apport.
En cas décès de l’un des partenaires, le conjoint survivant dispose toutefois automatiquement d’une jouissance gratuite du logement occupé à titre de résidence principale pendant un an. Outre le maintien dans les lieux, il a droit aussi à la jouissance du mobilier sur une durée de douze mois.
Pour garantir ses droits à l’héritage au conjoint pacsé, il est indispensable cependant de prévoir un testament léguant mutuellement l’usufruit viager de la résidence au survivant.
Bon à savoir : rédiger un testament mutuel permet de léguer l’intégralité de la résidence principale en franchise de droits de succession (contre 60 % en concubinage).
Acheter en étant marié : la meilleure option pour tous
Le mariage est le statut juridique qui protège d’emblée le mieux les intérêts de chacun des acquéreurs. En cas de divorce, c’est le contrat de mariage qui précise les règles du jeu.
Dans le cadre du régime de la séparation des biens, par exemple, chacun des époux est propriétaire à hauteur de son investissement initial, qu’il s’agisse du montant de l’apport personnel ou de la participation au remboursement du crédit immobilier.
En cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant bénéficie automatiquement d’un droit de jouissance viager sur le logement commun. Et il est totalement exonéré, le cas échéant, de droits de succession.
