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La question des charges locatives est une source de conflits potentiels entre les locataires et les propriétaires. Il convient de bien les connaître pour se prémunir d’un litige et être à même de définir la part de charges que chaque partie devra payer, dès l'élaboration du contrat de location. Que comprennent exactement les charges locatives ? Comment sont-elles calculées et réparties ? Découvrez en détail ces dépenses qui font partie intégrante de la vie locative.Que comprennent les charges locatives ?
La question des charges locatives est une source de conflits potentiels entre les locataires et les propriétaires. Il convient de bien les connaître pour se prémunir d’un litige et être à même de définir la part de charges que chaque partie devra payer, dès l'élaboration du contrat de location. Que comprennent exactement les charges locatives ? Comment sont-elles calculées et réparties ? Découvrez en détail ces dépenses qui font partie intégrante de la vie locative.
Les charges locatives : la synthèse
Les charges relatives aux parties communes extérieures de mon bâtiment
Entretien des allées, espaces verts, portail, parking, etc.,
Entretien courant et menues réparations ;
etc.
Les charges relatives aux parties communes intérieures de mon bâtiment
Son entretien et son nettoyage
Ses réparations courantes,
L'entretien et les réparations courantes d'ascenseur (1),
L'électricité des parties communes.
Les charges récupérables liées au logement :
Eau froide et eau chaude (en cas de distribution collective) ,
Fourniture d’énergie,
Entretien courant de la ventilation et des conduits de fumée,
Menues réparation des équipements sanitaires (joints etc.)
*Liste non exhaustive
(1)Selon les prestations de la résidence
Les charges locatives : qu’est-ce que c’est ?
Les charges locatives, ou charges récupérables, regroupent l'ensemble des dépenses associées au logement loué, que le propriétaire avance mais peut récupérer auprès du locataire. Ces charges couvrent notamment les frais d'entretien des parties communes, la fourniture d'eau chaude sanitaire, le chauffage collectif ou encore l’éclairage des parties communes.
Le montant des charges locatives est généralement versé sous forme de provisions mensuelles, calculées à partir du budget prévisionnel établi par la copropriété ou des charges réelles locatives constatées l’année précédente pour le bien concerné.
Le montant total des charges est ensuite lissé sur 12 mois pour déterminer la provision mensuelle.
Une régularisation annuelle est ensuite effectuée afin, d’une part, de vérifier si les provisions versées couvrent bien les dépenses réellement engagées et, d’autre part, d’ajuster le montant des charges en conséquence.
Les charges locatives récupérables et non récupérables
Quelles sont les charges locatives récupérables ?
Vous envisagez de louer un logement ? Sachez que les charges récupérables sont strictement énumérées par la loi. Ces frais correspondent aux dépenses liées à l’entretien et à l’utilisation normale des parties communes d’un immeuble.
Les
charges locatives comprennent ainsi un large éventail de services indispensables au bon fonctionnement et à la sauvegarde de l’
investissement immobilier des bailleurs, mais aussi au confort et à la sécurité des occupants. Il s'agit notamment de l'entretien courant des parties communes, ou encore de l'approvisionnement en eau, en électricité et en gaz pour les espaces collectifs.
Aussi, on peut compter parmi les charges locatives l'entretien des ascenseurs, le ramassage des ordures ménagères ou encore le chauffage collectif. Le coût de ces services est réparti entre les différents occupants de l’immeuble selon des critères prédéterminés.
Au moment de la signature de votre contrat de location, examinez attentivement la liste des charges locatives prévues afin de vous assurer qu'elle est conforme à la réglementation en vigueur.
Que comprennent les charges non récupérables ?
A la différence des charges locatives récupérables, d’autres types de frais assumés par le bailleur constituent des charges non récupérables, c’est-à-dire ne pouvant pas être mises à la charge du locataire. Parmi celles-ci, on trouve notamment les gros travaux de rénovation, les frais de gestion locative ou encore la taxe foncière.
La répartition des charges locatives entre locataire et propriétaire
Chaque année, au moment de la régularisation des charges, le bailleur (ou l’agence immobilière) doit fournir un décompte détaillé des charges récupérables au locataire, en précisant leur mode de répartition. L’envoi du décompte doit avoir lieu au moins un mois avant l’échéance de paiement de la régularisation, afin de permettre au locataire de comparer les provisions déjà versées au montant réel des dépenses engagées.
Si le décompte des charges fait apparaître que les provisions versées ont dépassé le montant des dépenses réellement engagées, le bailleur est tenu de rembourser au locataire la différence.
Le propriétaire dispose de 3 ans pour procéder à la régularisation de certaines charges (par exemple en cas d’oubli ou d’erreur). Le cas échéant, si la régularisation n’intervient pas dans l’année suivant l’exigibilité des charges, le locataire peut exiger l’échelonnement de leur paiement sur 12 mois.
Pour récapituler
Les charges locatives doivent être régularisées au moins une fois par an, sur la base de la comparaison :
- du total des provisions déjà payées par le locataire ;
- avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire au cours de l'année.
Si le locataire a versé plus que ce qu’il devait, le propriétaire doit lui rembourser la différence ou la déduire du prochain loyer.
En revanche, si le montant des charges excède le total des provisions versées par le locataire, le propriétaire se réserve généralement le droit de réclamer le solde dû lors du prochain appel de loyer.
Les obligations légales : le justificatif des charges locatives
Une fois transmis au locataire, le décompte des charges ainsi que l’ensemble des pièces justificatives doivent être tenus à sa disposition pendant une période de 6 mois, à compter de leur date d’envoi. En cas de désaccord concernant le montant ou la répartition de ces charges, le locataire peut saisir une commission de conciliation afin de tenter de résoudre le litige.
Quid des charges locatives en location meublée ?
En cas de location meublée, le paiement des charges récupérables peut être effectué sous forme de provisions avec régularisation annuelle (comme dans le cas de la location non meublée), mais aussi sous forme de forfait payé en même temps que le loyer. Dans ce dernier cas, le montant forfaitaire ne peut donner lieu à régularisation, quelles que soient les charges récupérables réellement supportées par le propriétaire.
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