La règlementation thermique et environnementale
La règlementation environnementale 2020 (RE 2020) est entrée en vigueur pour les bâtiments neufs le 1er janvier 2022, et elle impacte désormais de manière significative les projets de réhabilitation.Il s’agissait auparavant de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Attention : si la réglementation environnementale avait vocation à venir remplacer la réglementation thermique, cette dernière trouve encore à s’appliquer par exception. C’est notamment le cas de certaines réhabilitations.
Les objectifs principaux des règlementations thermiques et environnementales sont de réduire l’empreinte carbone des bâtiments et d’améliorer leur performance énergétique. Dans le cadre d’une réhabilitation, il est crucial de vérifier que le projet respecte les exigences en matière d’isolation thermique, de ventilation et d’étanchéité à l’air.
Les travaux doivent viser à atteindre des niveaux de consommation énergétique et d’émissions de CO2 performants, en recourant par exemple à des matériaux et des techniques de construction durables.
Les obligations en matière d’accessibilité : la loi « handicap » de 2005
La loi n°2005-102 du 11 février 2005 impose que établissements recevant du public, comme les locaux d’habitation neufs ou rénovés, soient accessibles aux personnes en situation de handicap. Ainsi, si les travaux de rénovation modifient l’usage du bâtiment ou une partie significative de celui-ci, le projet doit inclure des aménagements pour permettre l’accessibilité à chaque personne, quel que soit son handicap.
Les obligations incluent notamment l’installation de rampes d’accès, l’élargissement des portes, l’installation d’ascenseurs et la mise en place d’une signalétique adaptée. Des dérogations peuvent être accordées dans certains cas, par exemple lorsque les contraintes architecturales ou patrimoniales sont trop importantes. Toutefois, elles doivent être justifiées et approuvées par les autorités compétentes.
Les normes de sécurité incendie
La sécurité incendie est un aspect fondamental dans tout projet de réhabilitation immobilière. En fonction de la nature du bâtiment (habitation collective, ERP, etc.), les exigences en matière de prévention des incendies peuvent varier. Ces normes incluent, entre autres, l’installation de dispositifs d’alarmes, de systèmes de désenfumage et de solutions pour faciliter l’évacuation des occupants.
Les règles de sécurité incendie sont principalement régies par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et doivent être scrupuleusement respectées. Tout projet de réhabilitation rentrant dans le champ d’application des règles imposées en la matière par le CCH doit donc intégrer un volet sécurité incendie dès sa conception, en prenant en compte les matériaux utilisés, la configuration des lieux et la destination des locaux.
Le respect du plan local d’urbanisme (PLU)
Le plan local d’urbanisme est un document qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols sur le territoire d’une commune. Il est donc impératif de consulter le PLU avant d’entamer tout projet de réhabilitation pour s’assurer que les travaux envisagés sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
En effet, PLU peut imposer des contraintes spécifiques, notamment en ce qui concerne la hauteur, la surface, l’implantation, l’esthétique ou l’affectation des bâtiments. Dans certains secteurs protégés, comme les zones classées ou les sites patrimoniaux remarquables, des règles supplémentaires peuvent s’appliquer voire avoir pour effet d’interdire tous travaux. Toute infraction aux règles prescrites par le PLU et le code de l’urbanisme (en l’absence d’autorisation lorsqu’elle est nécessaire) à ces dernières peut entraîner des sanctions, de l’arrêt des travaux jusqu’à une éventuelle démolition ou remise en état.
Les diagnostics techniques obligatoires
doivent être réalisés pour évaluer l’état du bâtiment et identifier les travaux nécessaires. Les plus courants incluent : la performance énergétique (DPE), le plomb, l’amiante ainsi que la conformité des installations de gaz et d’électricité.
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