Loi ELAN : des mesures fortes pour le marché de la location

Votée à la fin de l'année 2018, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) a pour principaux objectifs de favoriser la construction de nouveaux logements et de faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation de précarité. Qu’en retenir ? Quels changements concernent les propriétaires et locataires ?

La loi ELAN instaure le bail mobilité


Ce nouveau type de bail concerne les logements meublés, et a pour objectif de favoriser la location à des personnes en situation de mobilité professionnelle ayant des difficultés d’accès au logement : étudiants en stage ou contrat d’apprentissage, jeune actif en intérim ou CDD, salariés mutés ou en formation. D’une durée de 1 à 10 mois, ce bail ne peut être associé à un dépôt de garantie, car le paiement des loyers est assuré par le dispositif Visale.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire, mais ne peut pas donner lieu à régularisation au cours du bail mobilité. Au-delà des 10 mois, si le locataire souhaite rester dans le logement et que le propriétaire n’y voit pas d’objection, ce bail se transforme automatiquement en un contrat de location meublée classique d’une durée d’un an. Si le propriétaire refuse, il récupère le logement mais doit respecter le plafonnement du loyer à la relocation.

Et le bail intergénérationnel solidaire


En plus du bail mobilité, la loi ELAN crée le bail intergénérationnel solidaire, qui permet à des propriétaires de plus de 60 ans de louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans. La compensation financière négociée doit être « modeste », et en échange le locataire devra rendre quelques services (les courses par exemple). La durée du contrat est fixée librement, et un congé d’un mois s’applique pour les deux parties.

Avec ce contrat, les locataires de plus de 60 ans peuvent aussi « sous-louer » une partie de leur logement. L’accord du propriétaire du logement n’est pas nécessaire : un simple devoir d’information est prévu vis-à-vis du bailleur. Ce dernier ne peut s’opposer à la démarche, y compris si la sous-location est interdite de par le bail initial, car ce “partage solidaire” n’est pas considéré comme une sous-location stricto sensu par les pouvoirs publics.

Les autres mesures de la loi ELAN


Cette loi signe par ailleurs le retour de l’encadrement des loyers, sous un nouveau format. Désormais, le dispositif relève de la responsabilité des communes ou intercommunalités, qui peuvent décider de l’appliquer au secteur de leur choix. En plus de Lille et Paris, toutes les villes de plus de 50 000 habitants peuvent l'instaurer si elles le souhaitent. Les règles de base demeurent : fixation d’un loyer de référence, complément de loyer à justifier, etc.

Pour finir, la loi ELAN met en place des sanctions plus lourdes pour les propriétaires qui ne respectent pas les obligations (déclaration en mairie, respect des plafonds annuels) en cas de location saisonnière, et pour les squatteurs qui ne bénéficient plus de la trêve hivernale.

Elle prévoit en outre une digitalisation de documents immobiliers comme le dossier de diagnostics techniques, le règlement de copropriété et l’engagement de caution.