Réussir son investissement

Quelle défiscalisation immobilière en 2019 ?

L’année 2019 marque un changement majeur dans la collecte de l’impôt sur le revenu avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source. Désormais, vous paierez les impôts sur vos revenus de l’année en cours et non sur N-1, ce qui met fin au décalage. Le prélèvement à la source change la donne pour l’imputation des déductions fiscales liées à l’investissement immobilier en 2019.

Des avantages fiscaux en 2 temps

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60% DE L'AVANTAGE FISCAL
SERAIT VERSÉ DÈS JANVIER

Ce qui ne change pas avec le prélèvement à la source en 2019, c’est la prise en compte par les banques du revenu « avant impôt » – mentionné sur le bulletin – pour calculer la capacité d’endettement en vue d’accorder un crédit immobilier.

Ce qui change en revanche, c’est l’imputation des réductions d’impôt liées aux dispositifs de défiscalisation immobilière (lois Pinel, Duflot et Scellier ; LMP/LMNP, etc.).

À partir de 2019, les réductions d’impôts ne seront pas incluses directement au prélèvement à la source, mais feraient l’objet de versement de 60 % de son montant dès le mois de janvier, le solde étant versé en août ou septembre.

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DES ACOMPTES
POUR LES REVENUS FONCIERS

Pour les propriétaires-bailleurs, l’imputation des revenus fonciers sur l’impôt sur le revenu échappe à la retenue à la source

Elle fera l’objet de prélèvement, directement sur le compte bancaire du contribuable, d’acomptes mensuels (par défaut) ou trimestriels (en option) à partir de 2019.

Le montant prélevé sera basé sur le résultat foncier de :

  • l’année N-2 jusqu’en août,
  • puis de l’année N-1 en septembre après la prise en compte de la déclaration de revenus.

Pour les nouveaux investisseurs en Pinel ou Censi-Bouvard(1), par exemple, qui effectuent leur première déclaration en 2019, le décalage subsisterait lors de la première année et sera corrigé dès 2020.

Pour les nouveaux investisseurs en Pinel ou Censi-Bouvard(1), par exemple, qui effectuent leur première déclaration en 2019, le décalage subsistera lors de la première année et sera corrigé dès 2020.

Pinel et impôt à la source

LE PINEL S'ADAPTE À L'IMPÔT À LA SOURCE

Fin 2017, le dispositif Pinel avait été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Il demeurera donc possible d’effectuer un investissement locatif dans un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité, afin de profiter d’une déduction d’impôt dont le montant varie selon la durée choisie :

12%
du prix de revient sur 6 ans
18%
du prix de revient sur 9 ans
21%
du prix de revient sur 12 ans

L’investissement immobilier en loi Pinel demeure restreint aux secteurs dont le marché locatif est en tension, à savoir les grandes agglomérations (plus de 250 000 habitants) et les régions les plus prisées (Île-de-France, Côte d’Azur, frontière suisse, etc.). Les communes éligibles sont réparties dans des zones (A bis, A et B1), auxquelles correspondent des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

L’AMENDEMENT DENORMANDIE ÉLARGIRAIT LE PINEL À L’ANCIEN

Le dispositif Pinel dans l’ancien se limiterait aux biens réhabilités, c’est à dire les logements non décents ayant fait l’objet de travaux de rénovation pour satisfaire au plus haut niveau de performance énergétique (label HPE rénovation 2009).
Des conditions très contraignantes que l’amendement Denormandie de la loi de finances 2019 entend lever : il étendrait la réduction d’impôt du dispositif Pinel aux biens anciens dont les travaux de rénovation représenteraient au moins 25 % du montant total de l’opération. Par ailleurs, l’amendement Denormandie s’appliquerait aux 222 villes moyennes qui bénéficient du plan d’action Cœur de ville, ainsi qu’aux communes engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Seule contrainte : il ne serait pas possible de cumuler réduction d’impôt et déficit foncier.

Les déductions des autres dispositifs

JUSQU'À 80% DE DÉDUCTION DES REVENUS
LOCATIFS AVEC LE DISPOSITIF COSSE(2)

Depuis février 2017 et jusqu’au 31 décembre 2019, le dispositif Louer abordable, aussi appelé loi Cosse, consent une réduction d’impôt aux propriétaires-bailleurs pratiquant un loyer inférieur aux prix du marché.

La déduction fiscale dépend de la convention signée avec l’Anah (pour une durée de 6 ou 9 ans avec aides aux travaux) et de la zone :

  • Loyer intermediaire : 30 % des revenus locatifs bruts en zone A, A bis et B1, 15 % en zone B2
  • Loyer social et très social : 70 % des revenus locatifs bruts en zone A, A bis et B1, 50 % en zone B2
  • Intermédiation locative : 85 % des revenus locatifs bruts toutes zones (C incluse)

LES DÉDUCTIONS FISCALES
DE LA LOCATION MEUBLÉE

L’investissement locatif meublé continuera de donner accès aux avantages fiscaux des statuts LMP et LMNP en 2019 :

  • Le loueur en meublé professionnel (LMP) : Réservé aux investisseurs inscrits au RCS dont l’activité génère au moins la moitié de ses revenus à hauteur de 23 000 € par an minimum, peut déduire l’ensemble de ses charges et frais, récupérer la TVA, dans certains cas, et imputer le déficit d’exploitation sur ses revenus.
  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Dont les revenus locatifs représentent moins de 50 % de ses ressources et sont inférieurs à 23 000 € par an, peut choisir entre le régime fiscal micro-BIC (abattement de 50 % sur les recettes) et le régime réel, qui permet de générer un déficit foncier et de le reporter sur les années suivantes.

Le statut LMNP Censi-Bouvard (1) serait prorogé jusqu’à fin 2021, aux mêmes conditions que précédemment, à savoir une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient HT d’un bien immobilier acquis neuf ou en VEFA dans une résidence de services étalée sur 9 ans, ainsi que la récupération de la TVA (20 %).
Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer un bail commercial avec un exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

Le statut LMNP Censi-Bouvard (1) serait prorogé jusqu’à fin 2021, aux mêmes conditions que précédemment, à savoir une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient HT d’un bien immobilier acquis neuf ou en VEFA dans une résidence de services étalée sur 9 ans, ainsi que la récupération de la TVA (20 %).
Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer un bail commercial avec un exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

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