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Vous venez d'acquérir un logement en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) et, quelques semaines après la remise des clés, vous découvrez des fissures sur le mur du salon ou une installation électrique défectueuse ? Pas de panique ! La garantie de parfait achèvement est là pour vous couvrir. Cette protection légale, souvent méconnue, constitue un véritable bouclier pour tout acquéreur en VEFA confronté à des malfaçons dans son logement neuf.Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement en VEFA ?
Vous venez d'acquérir un logement en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) et, quelques semaines après la remise des clés, vous découvrez des fissures sur le mur du salon ou une installation électrique défectueuse ? Pas de panique ! La garantie de parfait achèvement est là pour vous couvrir. Cette protection légale, souvent méconnue, constitue un véritable bouclier pour tout acquéreur en VEFA confronté à des malfaçons dans son logement neuf.
Comment fonctionne la garantie de parfait achèvement en VEFA ?
La
garantie de parfait achèvement, souvent abrégée GPA, est une garantie légale qui protège les acquéreurs d'un bien immobilier neuf. Encadrée par l'
article 1792-6 du Code civil, elle impose à l’entrepreneur ou au constructeur de maison individuelle de réparer les désordres signalés dans l’année suivant la réception des travaux.. Dans le cadre d'un contrat VEFA, le maître d'ouvrage (généralement le promoteur) est responsable de faire respecter cette garantie par l'entreprise de construction ; il n’est en revanche pas tenu lui-même de réaliser ou de faire réaliser les travaux, sauf s’il a exécuté lui-même une partie des travaux.
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
La durée de la
garantie de parfait achèvement s'étend sur une période d'un an à compter de la date de réception des travaux. La réception est le document établi entre le maître d’ouvrage (promoteur) et le ou les constructeurs qui acte de l’exécution suffisante des travaux et précise le cas échéant les réserves (défauts, manques, etc.) qui restent à lever.
La réception est différente de la livraison qui traduit le constat d’achèvement du logement et est signé entre le promoteur et l’acquéreur (en précisant les réserves qui restent le cas échéant à lever).
Les notions de « réception » et de « livraison » recouvrant des réalités techniques différentes, les dates de signature des procès-verbaux qui les constatent peuvent donc être différentes. La nuance est donc importante car elle détermine précisément le point de départ du délai, qui court à compte de la réception, et non de la livraison.
La durée légale fixée par le Code civil pour la GPA est d'une année. Toutefois, les parties peuvent convenir d’une prolongation de cette durée par une clause contractuelle spécifique.
Quels dommages sont couverts ?
La GPA couvre deux types de dommages :
- Les réserves : les dommages apparents (manques, défauts, etc.) au jour de la réception, mentionnés comme tel dans le procès-verbal de la réception du logement
- Les désordres : les dommages révélés dans l'année suivant la réception des travaux qui notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception
Ces problèmes peuvent être d'ordre technique, fonctionnel ou esthétique, dès lors qu’ils affectent l’ouvrage et qu’ils sont signalés dans les conditions prévues par la loi.
Les obligations du promoteur immobilier et droits de l'acheteur
Réparation des défauts
En tant qu'acheteur, vous pouvez bénéficier de la réparation en nature des désordres constatés après la livraison de votre bien immobilier. La garantie couvre un large éventail de problèmes, notamment :
- fissures sur les murs ou plafonds ;
- problèmes de canalisations ou d'infiltration d'eau ;
- dysfonctionnements du système de chauffage ;
- revêtements mal posés ou qui se décollent ;
- portes ou fenêtres mal ajustées ;
- prises électriques non fonctionnelles ;
- robinets qui fuient.
Imaginez : vous venez d'emménager et vous constatez que votre parquet se décolle par endroits, ou que l'isolation phonique est insuffisante... La GPA vous permet d'exiger la réparation de ces défauts sans frais supplémentaires.
Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement esthétique ?
La garantie de parfait achèvement s’applique à tous les désordres signalés, sans distinction de leur nature ou de leur gravité. Cela inclut les défauts esthétiques, tels que les malfaçons affectant l’apparence des plafonds, des cloisons ou d’autres éléments visibles de l’ouvrage
Délai de réparation
Une fois les dommages signalés, les délais d'exécution des réparations sont fixés d'un commun accord entre vous et l'entrepreneur, sous la supervision du maître d'ouvrage.
Si aucun accord n'est trouvé sur ce délai, ou si le constructeur ne respecte pas ses engagements, vous avez la possibilité de recourir à la justice pour faire valoir vos droits.
Prise en charge financière des travaux
L'intégralité des coûts liés aux réparations est à la charge du constructeur ou du promoteur. Le financement peut être assuré ou garanti par différents :
- La consignation de 5% du prix de la vente au moment de la livraison, si des réserves ont été émises
- La garantie dommages-ouvrage pour les réserves ou désordres de nature décennale (désordres structurels ou interdisant l’usage du logement) ;
- cette garantie ne peut être mise en œuvre qu’après que le constructeur a vainement été mis en demeure de reprendre les réserves ou désordres, par lettre recommandée avec accusé de réception.
- L'appel à la garantie financière d’achèvement donnée par l’oganisme garant de la bonne fin des travaux ) ;
- cette garantie ne peut toutefois financer que les travaux de reprise des réserves, et non les travaux de reprise des désordres.
À la livraison de votre bien, n'hésitez pas à demander au promoteur une copie du procès-verbal de réception des travaux. Ce document vous permettra de connaître la date exacte du début de la garantie et les éventuelles réserves déjà émises par le promoteur.
Comment faire valoir la garantie de parfait achèvement ?
Réaliser une inspection complète du bien
La vigilance est de mise lors de la livraison de votre logement. Examinez minutieusement chaque recoin, testez tous les équipements et n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel (architecte ou expert en bâtiment) qui saura repérer des défauts que vous pourriez manquer.
Vous avez plusieurs options pour émettre des réserves :
- immédiatement lors de la livraison, en les mentionnant dans le procès-verbal ;
- pour les contrats de construction de maison individuel, dans un délai de 8 jours après la réception si vous n’étiez pas assisté par un professionnel habilité lors de l'état des lieux ;
- pour les contrats de VEFA, dans le mois qui suit la livraison par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.
Notifier le promoteur ou l’entrepreneur par écrit
Pour faire jouer la garantie, adressez un courrier recommandé avec avis de réception à l'entrepreneur en détaillant précisément les problèmes constatés. Votre courrier doit mentionner :
- votre nom et celui de l'entrepreneur ;
- les dates du contrat et la nature des travaux ;
- les dommages constatés (photos à l'appui si possible) ;
- l'article 1792-6 du Code civil ;
- le délai de réalisation des travaux que vous souhaitez.
Envoyer une mise en demeure
Si l'entrepreneur reste silencieux ou refuse d'intervenir, vous pouvez faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais et aux risques de l’entrepreneur défaillant. Pour cela, vous devez adresser à l’entrepreneur une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception lui indiquant qu’à défaut d’avoir réalisé les travaux dans un délai raisonnable (15 jours en général), les travaux seront confiés à une autre entreprise dont le devis détaillé doit être joint au courrier.
Cette mise en demeure, à laquelle le devis est joint, est une condition nécessaire pour obtenir le remboursement des frais devant un tribunal, pour utiliser la consignation de 5% ou pour faire appel à la garantie financière d’achèvement.
Si vous avez souscrit une assurance habitation, vérifiez si elle inclut une protection juridique. Celle-ci pourrait prendre en charge les frais d'expertise et d'avocat en cas de litige avec le promoteur.
Garantie biennale ou décennale : quelles différences avec la garantie de parfait achèvement ?
Contrairement à la garantie de parfait achèvement qui dure un an, la garantie biennale (également appelée garantie de bon fonctionnement) s'étend sur deux ans à compter de la réception des travaux et couvre les équipements dissociables du bâtiment (équipements sanitaires, systèmes de chauffage, portes et fenêtres, etc.)
La garantie décennale, quant à elle, couvre pendant dix ans à compter de la réception des travaux les vices ou malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Contrairement aux garanties biennale et décennale, la garantie de parfait achèvement impose une réparation en nature, tandis que les deux premières peuvent ouvrir droit à une indemnisation par un assureur.
Par ailleurs, la garantie de parfait achèvement ne peut être mise en œuvre qu’à l’encontre du constructeur, tandis que les garanties biennale et décennale peuvent être invoquées tant contre le constructeur que contre le promoteur.
Ces trois garanties offrent une protection graduée au maître d’ouvrage en fonction de la gravité des désordres et de leur impact sur l’ouvrage. Leur complémentarité permet de couvrir un large éventail de situations.
Les recours en cas de non-réparation par le constructeur ou l’entrepreneur
Comment faire jouer la garantie décennale d'un constructeur ?
Si vous découvrez un défaut majeur affectant la solidité de l'ouvrage, vous devez d'abord contacter votre assurance dommages-ouvrage, puis informer l'entreprise responsable et le maître d'ouvrage par lettre recommandée. Un expert sera mandaté pour évaluer les dommages et déterminer les responsabilités dans le cadre du contrat établi.
Saisir un tribunal
Si malgré vos relances, le promoteur refuse d'honorer ses obligations, vous pouvez saisir la justice. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire.
L'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier sera précieuse à ce stade. Il pourra vous conseiller sur la stratégie à adopter et maximiser vos chances d'obtenir réparation.
Intenter une action en responsabilité civile
Si vous n'avez pas pu actionner la garantie de parfait achèvement (par exemple, si vous n'avez pas signalé les anomalies dans les délais), vous pouvez engager la responsabilité contractuelle du constructeur. Vous devrez alors prouver :
- une faute commise par l'entrepreneur ;
- un dommage subi ;
- un lien de causalité entre les deux.
Cette voie est plus complexe mais peut constituer une alternative en cas d'impossibilité d'utiliser la GPA.
Faire un recours auprès des assurances
Dans certains cas, vous pouvez solliciter l'assurance dommages-ouvrage si le sinistre relève de la garantie décennale. Cette démarche permet souvent d'obtenir une indemnisation plus rapide, sans attendre la détermination des responsabilités.
Ce qui n'est pas couvert par la garantie de parfait achèvement
Les dommages causés par l'acheteur
La GPA ne couvre pas les défauts résultant d'un mauvais usage ou d'un défaut d'entretien de votre part. Si vous avez modifié une installation ou détérioré un équipement, les réparations seront à votre charge.
Les dommages constatés au-delà du délai limite
Tout dommage signalé après l'expiration du délai d'un an ne sera plus couvert par la garantie de parfait achèvement. D'autres garanties pourront prendre le relais (garantie biennale ou décennale), mais avec des conditions d'application différentes.
La GPA est complémentaire à d'autres garanties qui protègent l'acheteur en VEFA :
- la garantie biennale, qui couvre pendant 2 ans les équipements dissociables du bâti (volets, interphones, robinetterie...)
- la garantie décennale, qui s'étend sur 10 ans et couvre les défauts compromettant la solidité de l'ouvrage ;
- la garantie dommages-ouvrage, qui facilite l'indemnisation rapide en cas de sinistre relevant de la garantie décennale
- la garantie responsabilité civile.
FAQ LLIQuestions fréquentes
Comment faire fonctionner la garantie de parfait achèvement ? 💡
Pour actionner la GPA, vous devez d'abord signaler les dommages constatés dans le délai d'un an suivant la réception des travaux. Envoyez ensuite un courrier recommandé au constructeur détaillant précisément les problèmes. En cas d'inaction, adressez une mise en demeure puis, si nécessaire, saisissez le tribunal compétent.
Qu'est-ce que la garantie biennale de parfait achèvement ? 💡
Il n'existe pas de "garantie biennale de parfait achèvement". En revanche, les contrats VEFA peuvent prévoir que la garantie de parfait achèvement durera deux ans. La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception des travaux, tandis que la garantie biennale dure deux ans à compter de la réception des travaux et n’a pas le même objet : elle couvre les équipements dissociables du bâtiment. Ces deux garanties sont complémentaires et s'appliquent dans le cadre du contrat VEFA.
Garantie décennale combien de temps ? 💡
Comme son nom l'indique, la garantie décennale s'étend sur une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux par le maître d'ouvrage. Cette garantie couvre les vices qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.
Garantie biennale ou décennale ? 💡
La garantie biennale couvre les éléments d'équipement dissociables pendant 2 ans, tandis que la garantie décennale protège contre les défauts structurels pendant 10 ans. Un acquéreur en VEFA bénéficie de ces deux protections, en plus de la garantie de parfait achèvement d'un an. La garantie de parfait achèvement constitue donc un filet de sécurité essentiel pour les acquéreurs en VEFA. Elle vous assure que votre nouveau logement répondra aux standards de qualité attendus. N'hésitez pas à faire valoir vos droits et à vous montrer vigilant lors de la livraison : c'est la clé pour profiter pleinement de cette protection légale.
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