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La location meublée non professionnelle : de multiples avantages fiscaux
Nombre de personnes cherchent à optimiser leur capital ou leur patrimoine sur la durée d’une vie. Cela peut répondre à un souhait de valorisation de transmission, de constitution d’actif en prévision d’une retraite paisible ou d’optimisation de la fiscalité.
L’immobilier a toujours été un marché propice à l’investissement et, outre quelques périodes précises et déterminées, la croissance de ce marché a globalement été continue. C’est donc naturellement que les investisseurs se tournent vers un investissement immobilier.
Mais tous ne sont pas professionnels et tous ne peuvent pas nécessairement s’investir en termes de temps et de gestion des problèmes. À ces investisseurs, une réponse peut être apportée par le statut LMNP.
Le principe de location en statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur de meublés non professionnel) est un statut qui permet à un propriétaire (ou locataire avec autorisation de sous-location du propriétaire) de proposer un logement meublé à la location. Il s’oppose ainsi à la location « nue » et s’en distingue par plusieurs spécificités :
- la rédaction du bail ;
- la durée de location ;
- la liste des meubles qui doivent être présents dans le logement (décret 2015-981 du 31 juillet 2015) ;
- les durées de préavis
- la fiscalité.
La location LMNP est donc un statut qui correspond à un marché précis et répond à un cadre légal déterminé qu’il faut bien connaître pour pouvoir bénéficier des avantages qu’il peut procurer.
Pour pouvoir prétendre à ce régime LMNP des conditions doivent être respectées : ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs à l’année et que ces revenus ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Les nombreux avantages fiscaux liés au régime de location LMNP
Comme tout dispositif fiscal, le régime de location LMNP procure certains avantages et impose certaines obligations. Plus les avantages sont prononcés, plus les contraintes sont fortes. Comme tout contribuable raisonné, il appartient donc à chacun d’analyser au mieux sa situation et de choisir les options qui conviennent aux critères définis.
La location meublée non professionnelle : de multiples avantages fiscaux
Bien que non professionnel, le statut LMNP permet la déduction des charges, de façon différente selon le régime choisi : le régime micro et le régime réel simplifié.
Le régime micro permet un abattement automatique de 50 % sur les revenus locatifs avant impôt. Aucun document n’est à fournir.
Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles. Cela peut être plus avantageux, mais plus compliqué, car une comptabilité doit pouvoir être fournie et une liasse fiscale remplie pour l’administration (déclaration 2031-2033) chaque année.
Que ce soit l’un ou l’autre régime, tous les revenus locatifs sont à déclarer en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Les charges déductibles courantes en régime réel simplifié
Parmi les charges déductibles courantes, on peut trouver tout un panel de charges liées directement à la location LMNP :
- charges et frais fixes (électricité, eau, gaz, frais de copropriété, etc.) ;
- Taxes et impôts (taxe foncière, CFE, etc.) ;
- charges d’assurance, frais de comptabilité ou de notaire, honoraires d’agence ;
- intérêts d’emprunt.
L’ensemble de ces charges déductibles vient diminuer le bénéfice des revenus locatifs et donc l’impôt sur le revenu.
Les amortissements possibles en régime réel simplifié
Dans le cadre d’une location LMNP au régime réel simplifié, il est possible de déduire les amortissements, contrairement à d’autres statuts tel que la SCI.
Les amortissements correspondent à la prise en compte d’un point de vue comptable de la perte de valeur d'un bien chaque année, du fait du temps et de son usage. Ils sont déduits du bénéfice.
Les éléments soumis à l’amortissement
- travaux de réparation et d’amélioration du logement ;
- achat de mobilier ;
- montant d’acquisition du bien (bien immobilier et frais de notaire).
L’amortissement impacte donc les revenus locatifs : le bénéfice est réduit, l’impôt est ainsi réduit en conséquence.
Calcul des amortissements
La possibilité de déduire les amortissements permet de réduire l’impôt sur le revenu, mais la loi impose des règles strictes en matière d’amortissement :
- le bien ne peut être amorti que par démembrement des corps de métiers : (électricité et plomberie sur 15 ans, couverture sur 30 ans, second œuvre sur 20 ans, etc. ;
- le terrain ne peut pas être amorti puisque son « usure » ne peut être effective. Il est valorisé en général à hauteur de 10 à 30 % du coût total d’acquisition ;
- tout nouvel investissement peut être amorti dès lors que son coût le justifie (dès six cents euros pour le mobilier) ;
- tout amortissement doit posséder son tableau d’amortissement, tableau à fournir à l’administration fiscale chaque année lors de la déclaration en régime réel simplifié.
Le régime micro, quant à lui, intègre les amortissements dans les 50 % d’abattement et rien ne saurait s’y rajouter.
Le remboursement de TVA
Les avantages de la location LMNP ne s’arrêtent pas là. En effet, le remboursement de la TVA sur l’acquisition du bien immobilier est possible dans le cas d’un investissement dans une résidence de services. La récupération de la TVA est néanmoins soumise à conditions, notamment :
- être déclaré LMNP avec obtention d’un SIRET ;
- devenir propriétaire d’un bien neuf ou en VEFA sur une résidence de service comme entendu par la loi (résidences seniors, résidences pour étudiants, etc.) ;
- déclarer des loyers en faisant apparaître la TVA à 5,5 % sur les loyers ;
- ne pas revendre son bien avant vingt ans (sous peine de devoir rembourser une partie de la TVA aux impôts) ;
- déclarer ses revenus locatifs dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) chaque année ;
La déclaration de récupération de TVA peut être effectuée auprès des impôts grâce au formulaire 3519 - SD accompagné de l’acte notarié.
L’impôt sur la plus-value
La plus-value intervient lors de la revente d’un bien immobilier. Elle résulte de la différence entre le montant d’acquisition du bien (frais de notaire inclus) et le montant de sa revente. Si le premier est inférieur au second, alors il y’a plus-value, sinon il y’a moins-value.
La moins-value n’est pas imposée. La plus-value l’est à hauteur de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Un système de décompte par abattement existe afin de diminuer progressivement la part imposable.
- Pour l’imposition à 19 % : la base imposable diminue de 6 % par an entre la 5e et la 21e année puis de 4 % la 22e année et enfin de 100 % après 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux à 17,2 %, la base imposable diminue de 1,65 % entre la 5e et la 21e année puis de 1,60 % la 22e année puis de 9 % par an sur 8 ans, puis de 100 % à partir de 30 ans.
Des régimes d’exonération existent également (vente de la résidence principale, vente inférieure à 15 000 €, propriétaire retraité ou invalide, bâtiment sinistré, expropriation, etc.)
