D’une manière générale, investir dans l’immobilier est loin d’être anodin. Cela le devient encore moins lorsqu’on décide de le faire à deux. Que vous soyez mariés, pacsés ou tout simplement en concubinage, acheter un bien immobilier à deux représente une aventure quotidienne. Voici ce qu’il est important de connaître avant de se lancer.
La première chose à prendre en considération, lorsque l’on décide de se lancer dans un investissement immobilier à deux, est de savoir à quel nom vous allez investir. Il est important de connaître le nom qui figurera sur le contrat. Et si la question peut paraître superflue, elle l’est beaucoup moins en cas de séparation, de décès ou de transmission aux enfants. Avant toute chose il ne faut pas oublier que tout dépend de la nature de votre relation. Si vous êtes mariés, pacsés ou concubins, les règles ne sont pas les mêmes.
Voici un petit tour d’horizon : Si vous êtes mariés, cela dépend de votre régime matrimonial. Sans contrat de mariage, le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts s’applique entre vous et votre conjoint(e). Autrement dit, le bien immobilier acquis durant le mariage est un bien commun. Que vous l’ayez acheté ensemble ou qu’un seul d’entre vous l’ait fait, il appartient au couple. En revanche, si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, vous disposez d’une indépendance matérielle et financière vis-à-vis de votre conjoint(e). En d’autres termes, si vous achetez un appartement seul, il est à vous et rien qu’à vous, et si vous l’achetez ensemble, chacun le détient en proportion de ce qui a été indiqué dans l’acte notarié d’acquisition. Pour les couples pacsés, c’est un peu plus différent. Tout dépend cette fois-ci de la date à laquelle le pacte a été conclu. Avant 2007, vous êtes par défaut chacun membre pour moitié. Le seul moyen d’y remédier est de mentionner les proportions de votre achat dans l’acte. En revanche, si vous vous êtes pacsés à partir de 2007, les patrimoines sont par défaut séparés. Sauf, si vous avez fait le choix spécifique de l’indivision des acquêts, auquel cas tous les biens vous appartiennent à hauteur de 50% chacun.
Dernière catégorie, celle des concubins. Le propriétaire, le seul et l’unique, n’est autre que celui dont le nom figure sur l’acte d’acquisition. Et ce même si l’autre a participé au financement. Il ne bénéficiera d’aucun droit en cas de séparation ou de décès... D’où l’importance de bien choisir le nom ! Mais il existe tout de même deux façons de se protéger. Premièrement, l’achat en indivision. Dans ce cas précis, les deux noms sont inscrits et chacun est propriétaire en fonction de son apport. Sinon, il faut créer une SCI (Société Civile Immobilière) qui fait de vous des associés, et non plus des propriétaires, d’une société dont vous détenez des parts à hauteur de votre apport. Mais quoiqu’il en soit une multitude de possibilités et de solutions existent pour que chacun puisse y trouver son compte.
Là encore, le statut est prépondérant. Comme nous avons pu le voir plus haut, les règles ne sont pas les mêmes en fonction de votre statut de couple. C’est la même chose en ce qui concerne les avantages fiscaux. Il est donc important d’y jeter un coup d’œil pour savoir ce qu’il en est vraiment en matière d’immobilier.
Le cas de figure le plus avantageux reste celui du mariage. C’est le statut le plus intéressant pour la simple et bonne raison que le régime de la communauté des biens s’applique automatiquement. Par conséquent, tous les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun. En cas de séparation, les biens communs sont partagés entre les anciens époux, et de manière équitable.
Le PACS, le régime de la séparation des biens s’applique automatiquement. Comme pour un couple marié, dans le cadre d’un investissement immobilier à deux, les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun. En cas de séparation, les anciens conjoints doivent vendre le bien immobilier et se partager les fruits de la vente. Pour la situation de concubinage, les choses se corsent un peu. Les deux concubins disposent chacun d’une part du logement équivalent à son apport personnel. Ainsi, les dispositifs de défiscalisation profitent séparément aux concubins en fonction de ce même apport personnel. Mais que se passe-t-il en cas de séparation ? Ce n’est autre que le juge qui mettra fin à la convention d’indivision vue précédemment. En revanche, sans convention d’indivision, et toujours en cas de désaccord, c’est le tribunal de grande instance qui pourra se charger de mettre un terme à l’affaire.
Qu’en est-il en cas de création de SCI (Société Civile Immobilière) ? Les avantages fiscaux profitent séparément aux actionnaires, selon leur apport personnel comme c’est le cas lors d’un achat en indivision. Si la séparation intervient, les deux conjoints peuvent dissoudre la CSI et revendre leur part. Investir dans l’immobilier à deux est bien plus complexe qu’il n’y paraît. S’il y a bien des questions que l’on aime se poser et auxquelles il est appréciable d’apporter des réponses, d’autres sont moins réjouissantes mais tout aussi importantes. Elles méritent d’être abordées pour pouvoir s’engager dans cette aventure en toute tranquillité.
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