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Responsabilité environnementale : le rôle-clé du property management
Le property management peut contribuer à l'amélioration énergétique des bâtiments en mettant en place des mesures pour réduire la consommation d'énergie et augmenter l'efficacité énergétique. Tour d’horizon des solutions utiles pour les bailleurs comme les preneurs.
Selon les données de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) de 2018, le secteur du bâtiment représente environ 19 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) en France. Un volume qui inclue les émissions directes provenant des constructions, telles que celles liées au chauffage et à l'éclairage, ainsi que les émissions indirectes liées à la production d'énergie pour les bâtiments.
Sur le volet carbone, immeubles, maisons individuelles comme bâtiments industriels et commerciaux sont à l’origine d'environ 30% des émissions totales de CO2.
Une responsabilité environnementale à plusieurs dimensions
A l’échelle d’un immeuble, les enjeux environnementaux sont variés :
- la consommation énergétique
- l’impact carbone
- la gestion des déchets
- l’optimisation des mobilités
- le respect de la biodiversité
- la résilience face aux changements climatiques
La dimension énergétique va ainsi dépendre de la maîtrise des consommations et l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.
L’impact carbone va être lié au cycle de vie de l’immeuble (construction, exploitation, déconstruction), propriétaire et occupants intervenant successivement ou conjointement pour contribuer à le réduire.
Du côté de la gestion des déchets, si une bonne part concerne les phases de construction, de rénovation ou de destruction (tri, recyclage, réemploi), la question concerne également l’exploitation, en optimisant les filières de tris des consommables ou du mobilier de bureaux.
L’optimisation de la mobilité va passer par la localisation d’un immeuble à proximité de transports en commun, le développement de solutions de stationnement dédiées aux mobilités douces, ou encore par une organisation des locaux compatibles avec de nouveaux usages comme le télétravail.
Le respect de la biodiversité va prendre en compte l’environnement proche du bâtiment, pour par exemple rendre moins minérales les terrasses, au profit d’une végétalisation avec des essences adaptées.
Enfin, un projet de rénovation prendra en compte des solutions de performance énergétiques poussées, pour rendre l’immeuble plus résilient face au changement climatique : adoption d’isolants thermiques de qualité, doublage des murs en façade, dispositifs de rafraîchissement naturels, pose de pare-soleil sur les fenêtres, pose d’éclairage LED, etc.
Toutes ces actions s’inscrivent dans un contexte réglementaire de plus en plus exigeant et précis : Décret Tertiaire, norme RE2020, etc.
Des stratégies ESG pour des bâtiments plus durables
Les acteurs de l’immobilier tertiaire et résidentiel mettent progressivement en place des stratégies ESG (environnement, social et gouvernance) pour contribuer à l’objectif de neutralité carbone fixé à l’horizon 2050. En première ligne, les professionnels du property management élaborent ces stratégies en associant étroitement les propriétaires et les locataires des immeubles, concernés au premier chef.
Une bonne stratégie ESG va ainsi aider :
- les propriétaires à faire des choix d’investissements immobilier qui prennent en compte des critères d’obsolescence, de changement climatique, de mutations des usages, de transformation et de réversibilité des espaces, etc.
- les locataires et les occupants à intégrer les dimensions environnementales de l’usage des locaux à leur politique RSE (responsabilité sociale et environnementale).
- Acteur pivot de la stratégie ESG, le property manager est l’interlocuteur privilégié des propriétaires pour réaliser des audits de performance énergétique spécifiques, ainsi qu’initier et coordonner toutes les actions d’optimisation environnementales des immeubles concernés.
L’audit de performance énergétique : le document de référence
Partir d’un audit de performance énergétique est la solution la plus sûre pour envisager l’ensemble des actions à mener, selon un calendrier qui tient compte des priorités fixées par le propriétaire en fonction de ses objectifs (rénovation, réaffectation, revente, etc.).
Nourri par les informations récoltées sur l’état du bâtiment et les usages qui en sont fait, cet audit va servir de document de référence tout au long du programme d’actions. Il peut par exemple venir à l’appui d’un contrat de performance énergétique (CPE) conclu entre un propriétaire-bailleur institutionnel et des prestataires spécialisés dans les services énergétiques.
Une expertise conseil pour engager des démarches de certification
Faire certifier la performance énergétique d’un immeuble peut contribuer à augmenter sa valeur immobilière et le rendre plus attractif sur le marché. Une enquête menée sur plusieurs pays par l'International Facility Management Association (IFMA) en 2019 a montré que 60 % des répondants estiment que la performance énergétique est un critère important dans la décision de louer ou d'acheter un bâtiment.
Face à la hausse des coûts de l'énergie, la performance énergétique est devenue un facteur important pour les acheteurs et les locataires. En toute logique, des bâtiments qui cumulent bonne performance énergétique, certification environnementale telle que LEED EB ou BREEAM-in-use et utilisation de sources d'énergie renouvelable sont plus attrayants pour des acheteurs ou des locataires à la recherche de coûts d’exploitation réduits.
Cette démarche s’inscrit par ailleurs pleinement dans une stratégie de valorisation immobilière visant à optimiser financièrement un patrimoine.
Zoom sur… les labels environnementaux
- HQE Exploitation (Haute Qualité Environnementale Exploitation) est un système de certification français qui vise à évaluer et à améliorer la performance environnementale et le confort des bâtiments existants en phase d'exploitation. Le processus de certification implique une évaluation complète de la performance environnementale du bâtiment
- Le BREEAM In-Use (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) est un système de notation environnementale pour les bâtiments existants. Il évalue les bâtiments sur plusieurs aspects, tels que la gestion de l'énergie, de l'eau, des déchets, de l'air intérieur, ainsi que sur la qualité de l'environnement de travail et la durabilité des matériaux. Le processus d'évaluation comprend une évaluation sur site, une évaluation documentaire et une évaluation de la performance réelle du bâtiment
- La certification LEED EB (Leadership in Energy and Environmental Design for Existing Buildings) est plus exigeante que le BREEAM In-Use. Elle implique une évaluation complète des performances environnementales du bâtiment existant, notamment la consommation d'énergie, la qualité de l'air intérieur, la gestion des déchets, l'utilisation de l'eau et la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- Le label ISR est attribué à des OPCVM investis en actions et/ou en obligations, ainsi qu’à des fonds alternatifs (FIA) et notamment les fonds immobiliers (SCPI et OPCI). Le label comprend des objectifs ESG (environnement, social et gouvernance). Les organismes labellisés s’engagent à mettre en place des moyens d’analyse dont les résultats sont pris en compte dans la construction et la gestion de leur portefeuille.
Dans son accompagnement d’un processus de labellisation ou de certification, le property manager s’assure de l’éligibilité d’un bâtiment aux normes environnementales applicables. Cette évaluation peut comprendre l'analyse de la performance énergétique, de la qualité de l'air intérieur, de l'utilisation de l'eau, de la gestion des déchets, etc.
A partir du plan d’actions qu’il propose, il coordonne les parties prenantes impliquées dans le processus de certification environnementale (équipes de maintenance, occupants du bâtiment, fournisseurs de services, etc.
Enfin, il suit de près la mise en œuvre du plan d'action et évalue régulièrement la performance environnementale du bâtiment, afin de garantir sa conformité aux critères de certification environnementale.
Le point de vue de l’expert : Olivier Brachet, chargé de projets au sein du Pôle Property Management
« L’accompagnement de nos clients sur le chapitre environnemental se déploie sur un grand nombre de sujet : sobriété énergétique, certification environnementale, Décret Tertiaire, augmentation des notes des diagnostics de performance énergétique, veille réglementaire, conseil, audits... Aujourd’hui, chaque plan de travaux pluriannuel prend en considération l’impact environnemental. Pour fournir des éléments d’aide à la décision utiles, nous travaillons au quotidien avec nos équipes techniques, qui connaissent parfaitement les actifs. L’objectif est de servir au mieux des stratégies de valorisation immobilière en y intégrant ces dimensions environnementales et en optimisant la performance des bâtiments.»
