Connaître les moyens de financement

Aux côtés du traditionnel prêt bancaire, souvent incontournable, de nombreuses aides et de nombreux dispositifs peuvent vous aider à financer l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien. Encore faut-il en connaître toutes les subtilités…

Prêt bancaire et Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le principal moyen de financement pour l’achat d’un bien immobilier est avant tout le prêt bancaire. Les taux sont bas, profitez-en ! Toutefois, les banques sont plus exigeantes que par le passé. Pour bénéficier d’un prêt, il faut faire la preuve d’une solide stabilité professionnelle et financière. Aujourd’hui, l’apport personnel doit représenter en général au moins 10% du montant de la transaction et couvrir à minima les frais de  dossier et les frais de notaire. Vous pouvez réduire la durée d’emprunt pour limiter les intérêts et rassurer la banque. Cependant, vous ne pourrez souvent pas aller au-delà de 33% d’endettement.

Avec un taux de rémunération qui a chuté de 1,5% en février 2016, le Plan d’Épargne Logement (PEL) a perdu de sa superbe. Néanmoins, il peut encore s’avérer très pratique pour financer un projet immobilier. En clôturant votre PEL au moins 4 ans  après son ouverture, vous pouvez bénéficier d’un prêt épargne logement à un taux privilégié. L’obtention de ce prêt vous  donne droit à une prime versée par l’État. Sachez enfin que le prêt obtenu à l’issu de la clôture de votre PEL peut être  considéré comme un apport personnel. C’est donc un atout supplémentaire pour négocier un second prêt bancaire.

Si votre achat concerne votre future résidence principale et que vous êtes primoaccédant, vous pouvez bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro, ou PTZ (de nombreux outils existent pour simuler la complémentarité des financements). Il ne peut concerner qu’une partie de la somme totale empruntée. Sur cette part, vous ne remboursez que le capital, sans payer d’intérêts. L’attribution d’un Prêt à Taux Zéro est assujettie à des conditions de ressources. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans. Le montant du PTZ est calculé en fonction de l’emplacement du bien et du nombre d’enfants à charge de l’acquéreur.

Aides et dispositifs d’incitation à l’achat


Contrairement à une idée reçue, les aides aux logements délivrées par la CAF ; l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF) et l’allocation de logement sociale (ALS) ; ne se limitent pas seulement à la location. Elles permettent également de financer un projet d’achat immobilier. Leur attribution dépend de la nature du bien, du type de prêt contracté et de la situation et des ressources de l’emprunteur. Elles concernent uniquement l’achat d’une résidence principale et sont versées chaque mois, soit à l’emprunteur, soit directement à l’organisme prêteu.

Dans certains secteurs urbains, l’achat d’un logement neuf ou d’un logement à construire bénéficie d’une réduction du taux de TVA à 5,5%, au lieu des 20% habituel. Cette réduction peut représenter un coup de pouce non négligeable pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Elle vise à favoriser la construction de logements et l’accès à la propriété dans les zones ANRU (Agence Nationale de Renouvellement) ou dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV). Son territoire d’application est limité, mais cumulée avec d’autres aides, cette TVA réduite peut s’avérer très intéressante.

En ce qui concerne l’investissement locatif, là aussi, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs très avantageux. Héritière des lois Scellier puis Duflot, la loi Pinel a récemment été prolongée. Elle encourage l’achat de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens destinés à la location en faisant bénéficier leurs acquéreurs de réductions d’impôt allant de 12 à 21%. Pour profiter de cet allégement, vous devez vous engager à louer votre bien pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Le logement concerné doit être situé en zone Pinel et respecter la réglementation thermique 2012.

Les avantages fiscaux de la location meublée

Si votre projet immobilier concerne l’achat d’un logement destiné à la location en meublé, vous bénéficiez d’un statut particulier qui vous donne droit à certains avantages fiscaux. En effet, d’un point de vue fiscal, les revenus issus de cette mise en location entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celle des revenus fonciers. En fonction du niveau de vos revenus locatifs, vous êtes considéré soit comme un loueur en meublé non  professionnel (LMNP), soit comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Ces deux statuts donnent droit à des avantages spécifiques.

Si vous percevez moins de 23 000 Euros par an de revenus,  vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel. Cela vous permet de déduire vos charges foncières (taxe foncière, charges d’entretien et de travaux, frais d’assurances, etc.) de votre revenu locatif global. De plus, la loi Censi- Bouvard vous donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement. Pour bénéficiez de cette réduction, vous devez vous engager à louer en meublé  pendant au minimum 9 ans en statut non professionnel.

Si vous percevez plus de 23 000 Euros par an de revenus locatifs et que ces revenus constituent l’essentiel des recettes de votre foyer fiscal, vous entrez dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels. Comme pour les non  professionnels, ce statut vous permet de déduire toutes vos charges foncières de votre revenu locatif global. Il vous exonère également de plus value si vous revendez le bien concerné après l’avoir loué au moins 5 ans en meublé. Ce  statut vous oblige en revanche à vous inscrire au registre du Commerces et des Sociétés et à vous affilier au RSI.