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Que retenir de la baisse des prix de l’immobilier en 2023 ?
Le marché immobilier français a connu une multitude de fluctuations depuis le début de la crise sanitaire en 2020. L’accession à la propriété a été temporairement très simple, puis s’est compliquée. Les prix au mètre carré ont quant à eux variés de façon soudaine. En 2023, l’investissement immobilier est toujours un projet important pour de nombreux Français (résidence principale et investissement locatif). Une question est cependant sur toutes les lèvres : les prix de l’immobilier sont-ils en baisse en 2023 ? La réponse est globalement positive. Dans cet article, nous allons donc vous présenter les différentes raisons qui expliquent cette baisse de prix. Nous listerons également les villes où la diminution des prix est la plus prononcée.
Les raisons de la baisse des prix de l’immobilier en 2023
Un marché qui se rééquilibre après les records de l’année 2021
Pour bien comprendre le phénomène de baisse des prix de l’immobilier en 2023, il est nécessaire de revenir sur le marché des deux années précédentes. Rappelons-nous que les taux d’intérêt ont atteint un record en 2021, en atteignant les 1%, voire moins dans certains cas. Cette période a permis aux investisseurs d’envahir le marché, ce qui a provoqué un déséquilibre par rapport à l’offre limitée. Le nombre de transactions a donc inévitablement explosé, tout comme les prix de vente, aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien. Cependant, une telle conjoncture ne peut pas s’étendre pendant une longue période, c’est donc très naturellement que la tendance s’est inversée dès l’année suivante.
Des conditions d’emprunt difficiles qui freinent la demande
L’année 2022 a été marquée par un durcissement des conditions d’emprunt, dictée par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Les investisseurs ont donc été de plus en plus nombreux à voir leur crédit immobilier refusé. La première raison à cela est la hausse rapide des taux d’intérêt, qui a fermé les portes de l’investissement à une partie des acheteurs. En outre, les banques ont davantage d’exigences au niveau de la durée d’endettement, de l’apport, ou encore du taux d’endettement. Pour autant, elles ne prennent plus en compte le reste à vivre des investisseurs.
Enfin, la dernière problématique majeure est celle des taux d’usure, qui augmentent beaucoup trop lentement par rapport aux taux d’intérêt. Tous ces éléments combinés amènent à un constat simple et peu encourageant : de nombreux dossiers sont refusés, malgré le fait qu’ils soient très bons.
On a donc assisté à une diminution conséquente du nombre d’investisseurs sur le marché, ce qui a permis de retrouver un certain équilibre avec l’offre, freinant ainsi la hausse des prix.
La réforme des DPE entraine une diminution de la demande
La réforme des DPE interdit la location des logements anciens classés G en 2023, puis les logements classés F et E dans les années à venir. Ces notations concernent près de 5,2 millions de logements en France, qui devront impérativement faire l’objet de travaux de rénovation énergétique. Dans le cas contraire, les propriétaires bailleurs perdront leurs revenus fonciers. L’obligation de travaux présente une double problématique. Elle pousse les bailleurs à vendre, tout en freinant les acquéreurs potentiels. En effet, même si les prix d’achat deviennent plus attractifs, les travaux représentent tout de même un budget important pour un acheteur.
Acheter un logement neuf permet de devenir bailleur en évitant cette problématique locative. Ils répondent en effet aux exigences de la RE2020 ou bien de la RT2012. Cependant, à l’instar du marché immobilier ancien, la diminution de la demande se fait ressentir dans le neuf. Les prix sont donc impactés.
Une baisse de prix qui varient selon les types de biens
On observe que les appartements sont les biens les plus touchés par la baisse des prix de l’immobilier en 2023. En effet, depuis les confinements successifs, les investisseurs ont rehaussé leurs exigences en matière de logement. La plupart d’entre eux préfèrent attendre de trouver un bien qui leur plait à 100%, plutôt que de se précipiter. Ne disposant pas d’espaces extérieurs, les appartements paraissent donc moins attrayants, et peinent à attirer les acheteurs. C’est la raison pour laquelle ils sont plus enclins à voir leur prix diminuer.
En totale opposition avec les appartements, on retrouve les biens immobiliers de luxe. Le marché du luxe semble, en effet, épargné par les évolutions du marché et affiche des prix stables. Cela s’explique notamment par le fait que ce type de marché est destiné à des investisseurs particulièrement aisés, qui ne sont pas touchés par les problématiques de crédits immobiliers. Il s’agit donc d’un cas particulier.
Plusieurs grandes villes touchées par la baisse des prix de l’immobilier en 2023
Certaines grandes villes françaises constatent déjà une baisse des prix des logements à la fin de l’année 2022. Depuis janvier 2023, cette tendance ne fait que se confirmer.
Selon la dernière étude de la plateforme Meilleurs Agents, la majorité des grandes villes françaises sont actuellement touchées par la baisse des prix.
Les villes de Nantes et de Lyon font face à une chute de prix d’environ 1% par mois depuis le début de l’année 2023. Au mois de février, la baisse des prix était estimée à 0,7% à Lille, 0,6% à Montpellier et 0,4% à Marseille et Paris.
Le baromètre de Meilleurs Agents affiche le classement des villes où les prix ont le plus baissé en février 2023, avec les moyennes de prix suivantes :
- Lyon : 5203€/m²
- Nantes 4164€/m²
- Lille : 3433€/m²
- Montpellier : 3669€/m²
- Marseille : 3979€/m²
- Strasbourg : 4042€/m²
- Rennes : 4273€/m²
- Toulouse : 3856€/m²
- Bordeaux : 4972€/m²
- Nice : 5136€/m²
Les experts de l’immobilier et les cabinets de notaires s’accordent à dire que cette courbe descendante va suivre sa progression tout au long de l’année. On pourrait, selon les prévisions, assister à une chute de -3 à -10% en fonction des biens et des secteurs.
Est-ce le bon moment pour un achat immobilier ?
La baisse générale des prix peut être une bonne occasion de concrétiser votre projet immobilier. Nous vous conseillons cependant d’être particulièrement attentif à votre dossier de demande de crédit logement. Aujourd’hui plus que jamais, les services d’un courtier sont indispensables si vous souhaitez acheter un bien. Que vous soyez primo-accédant, investisseur locatif, acheteur après une revente, ou encore associé en SCI ou SCPI, un expert est nécessaire.
Taux de crédit, assurance emprunteur, frais de notaire, apport personnel, prix moyen des frais de dossier, type de prêt immobilier, prêt à taux zéro (PTZ), mensualités, crédit logement,… Face à la complexité du marché actuel, vous aurez besoin de conseils avisés.
BON A SAVOIR : Avant de réaliser un investissement locatif, prenez le temps d’étudier tous les dispositifs de défiscalisation disponibles en 2023, afin d’optimiser votre fiscalité. Loi Pinel, Loi Malraux, loi Monument Historique, LMNP, LMP, déficit foncier… Chaque dispositif propose des avantages fiscaux différents, qui peuvent vous aider à vous constituer un patrimoine en réduisant les coûts.
Que conclure ?
Bâtir un patrimoine immobilier n’est pas une tâche facile, que ce soit pour devenir propriétaire de votre résidence principale ou bien investir dans l’immobilier locatif. Cependant, l’acquisition d’un logement en 2023 est loin d’être impossible, d’autant plus que les prix de l’immobilier seront amenés à baisser davantage dans les mois à venir.
