Vous achetez un bien immobilier neuf sur plan ? Vous avez sans doute entendu parler des "appels de fonds". Mais savez-vous vraiment ce qu'ils recouvrent ? Dans le cadre d'une VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, ces étapes de paiement sont clés pour comprendre où va votre argent, et surtout quand vous devrez le verser. On vous guide pas à pas !
Commençons par le début : la VEFA un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier neuf avant même qu'il ne soit construit ou achevé. Vous devenez progressivement propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Et c'est justement cette progression qui déclenche les appels de fonds : à chaque étape clé du chantier, le promoteur vous adresse une demande de paiement, correspondant à un pourcentage du prix total du bien.
Ces versements sont encadrés par le Code de la construction et de l'habitation, notamment par l'article R. 261-14, qui fixe les montants maximaux à différents stades du chantier. Ce cadre juridique permet de protéger l'acquéreur en évitant les paiements anticipés injustifiés.
Vous ne payez que ce qui a été réellement construit. Chaque appel de fonds correspond à une étape vérifiable de l’avancement des travaux.
| Étape | Pourcentage maximum | Détail |
|---|---|---|
| Signature de l'acte authentique | 2 % si le délai de réalisation de la vente n'excède pas deux ans 5 % si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an Aucun dépôt (0 %) si le délai de réalisation de la vente excède deux ans Aucun dépôt (0 %) en l’absence de contrat préliminaire de réservation | Uniquement en présence d’un contrat de réservation qui prévoit le versement d’un dépôt de garantie, sinon, aucun versement ne peut être exigé avant la signature de l’acte de vente. Le montant versé au titre du dépôt de garantie sera déduit des appels de fonds restants. |
| Achèvement des fondations | 35% | Fin des fondations et terrassement |
| Mise hors d'eau | 70% | Toiture posée, travaux rendant le bâtiment étanche aux intempéries |
| Achèvement de l’immeuble | 95% | Fin des travaux à l’exception des éventuels travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, de défauts de conformité substantiels ou de malfaçons qui rendent l’immeuble impropre à son utilisation Des travaux de finition ou de réfection peuvent rester à faire. |
| Livraison à l’acquéreur | Solde restant | Solde versé sauf s’il existe des contestations sur la conformité du bien, auquel cas la somme peut être consignée |
Signature du contrat de réservation (facultatif mais recommandé)
Jusqu’à 5 % du prix du bien, selon le délai de réalisation de la vente, peuvent être appelés à la signature du contrat de réservation, mais uniquement si celui-ci le prévoit et que le délai de réalisation n’excède pas deux ans. A défaut, aucun versement ne peut être exigé à ce stade. Cette somme est versée sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans un établissement financier ou chez un notaire
Signature de l’acte authentique de vente
Après la signature de l’acte authentique de vente marque le début de l’exigibilité des appels de fonds, à mesure de l’avancement des travaux :
Achèvement des fondations
Une fois les fondations achevées, jusqu'à 35 % du prix du logement peuvent être réclamés. C'est une étape essentielle : elle marque la fin des travaux de terrassement et la pose de la structure de base.
Mise hors d'eau
Lorsque le bâtiment est couvert, c'est-à-dire que la toiture est posée et que le bâtiment est étanche, jusqu'à 70 % du prix peuvent être appelés.
Achèvement des travaux
Quand ont été exécutés les travaux et installés les équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble, conformément à sa destination, jusqu'à 95 % du montant total peut avoir été versé. Le logement est alors pratiquement livrable, mais des travaux de finition ou de réfection peuvent rester à faire A noter : la notion d’achèvement des travaux exclut les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution. Sont également exclus les défauts de conformité ne présentant pas un caractère substantiel ou les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou équipement impropres à leur utilisation.
Livraison
Enfin, le solde restant (qui correspond théoriquement à 5 % du prix si les appels de fonds antérieurs ont atteint les plafonds) est versé à la livraison du bien, c’est-à-dire lorsque le bien est mis à la disposition de l’acquéreur. Toutefois, ce solde pourra être consigné en cas de contestation sur la conformité du bien avec les prévisions contractuelles.
Chaque seuil marque une avancée physique du chantier. Vous ne pouvez pas payer 50 % si seule la dalle a été coulée !
Mise hors d'eau, mise hors d'air, kesako ? Il s’agit de notion se rapportant aux travaux de « gros œuvre ». La mise hors d'eau signifie que la toiture est posée et que le bâtiment est étanche à l’eau. Pour la mise hors d'air, il faut que les menuiseries extérieures (fenêtres, portes, etc.) soient installées de sorte que le bâtiment est étanche à l’air. Ces étapes garantissent l’étanchéité générale du bâtiment.
Vous recevez une lettre ou un email du promoteur ou du notaire vous indiquant que tel seuil est atteint, et que le montant correspondant est dû. Vous avez généralement 15 jours pour effectuer le virement.
Pas besoin de vous rendre sur le chantier : c’est en principe un professionnel (maître d’œuvre, architecte, etc.) qui valide l’étape atteinte, selon ce qui est prévu au contrat. Il est recommandé de bien vérifier ce qui est prévu dans le contrat de vente sur ce point spécifique. Vous pouvez toutefois visiter le chantier.
Une fois l'appel reçu, l'acquéreur dispose en général de 15 jours pour régler le montant demandé. Ce paiement peut être effectué directement ou via le déblocage des fonds par la banque, en cas de prêt immobilier.
En cas de retard injustifié de paiement, le promoteur peut appliquer des pénalités prévues dans le contrat (au maximum 1 % par mois de retard), voire enclencher une procédure de résolution du contrat si le manquement est prolongé.
Il est essentiel d’informer votre banque du calendrier prévisionnel des décaissements, afin que les fonds soient disponibles au bon moment. Certaines banques demandent un préavis ou des pièces justificatives pour débloquer chaque tranche.
Chaque appel de fonds peut faire l'objet d'une demande de déblocage à la banque. Il vous suffira de fournir l'appel de fonds émis par le promoteur ainsi que l'attestation d'avancement des travaux. Le virement sera fait directement au promoteur.
Le notaire veille à la légalité des échéances inscrites dans le contrat. Le contrat de réservation, puis l'acte de vente, précisent le calendrier prévisionnel des appels de fonds. Il est donc crucial de bien lire ces documents et de poser toutes vos questions avant signature.
Le rôle du notaire
Il ne se contente pas de faire signer les actes. Il peut aussi vous aider à interpréter les appels de fonds, contrôler leur légalité et faire le lien avec le promoteur.
L'achat en VEFA a ses particularités, et les appels de fonds en sont une des pierres angulaires. Comprendre comment ils fonctionnent, c'est à la fois protéger son investissement et s'assurer d'un parcours sans mauvaises surprises. Alors, prêt à suivre le chantier de votre futur chez-vous pas à pas ?
Les appels de fonds sont des demandes de paiement transmises par le promoteur à mesure de l'avancement des travaux. Chaque appel correspond à un seuil d’avancement des travaux (fondations, mise hors d'eau, achèvement, etc.).
Il s'agit d'un prélèvement partiel du prix total du bien, réclamé par le promoteur à chaque étape de la construction, selon les pourcentages fixés par la loi. Cela permet à l'acquéreur de payer progressivement, en lien avec l'état réel du chantier.
Le notaire peut transmettre les appels de fonds, notamment celui lié à la signature de l'acte authentique. Ensuite, c'est généralement le promoteur ou son service client qui vous notifie les appels de fonds suivants, avec appui d'attestations techniques.
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