Investir dans l’immobilier sans apport en 2025 : tout ce qu’il faut savoir
4 min de lecture
Investir dans l’immobilier sans apport en 2025 : tout ce qu’il faut savoir
Investir dans l’immobilier sans apport personnel représente un enjeu très attirant pour les futurs propriétaires et investisseurs. Face à l’augmentation continue de la demande locative dans de nombreuses villes françaises, l’idée de financer un bien sans contrainte d’épargne initiale peut sembler particulièrement séduisante. Pourtant, de nombreuses questions subsistent : cette opération est-elle réellement accessible à tous les profils ? Quels types de biens sont concernés ? Comment convaincre les banques de vous prêter 100 % (voire 110 %) du montant d’un achat immobilier ? Dans cet article, explorons en détail les différentes solutions disponibles pour investir dans l’immobilier sans apport, leurs avantages et leurs inconvénients, les critères d’obtention d’un prêt, ainsi que quelques stratégies clés pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

Investir dans l’immobilier sans apport en 2025 : tout ce qu’il faut savoir

Investir dans l’immobilier sans apport personnel représente un enjeu très attirant pour les futurs propriétaires et investisseurs. Face à l’augmentation continue de la demande locative dans de nombreuses villes françaises, l’idée de financer un bien sans contrainte d’épargne initiale peut sembler particulièrement séduisante. Pourtant, de nombreuses questions subsistent : cette opération est-elle réellement accessible à tous les profils ? Quels types de biens sont concernés ? Comment convaincre les banques de vous prêter 100 % (voire 110 %) du montant d’un achat immobilier ? Dans cet article, explorons en détail les différentes solutions disponibles pour investir dans l’immobilier sans apport, leurs avantages et leurs inconvénients, les critères d’obtention d’un prêt, ainsi que quelques stratégies clés pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?

Préserver sa trésorerie et son épargne    

L’un des principaux intérêts de l’investissement sans apport est de conserver sa trésorerie pour d’autres projets, ou pour se constituer une épargne de sécurité. En effet, bloquer une somme importante en guise d’apport peut représenter un risque pour certains ménages : en cas d’imprévu par exemple (panne de voiture, travaux urgents, frais médicaux, etc.), il est toujours rassurant de disposer d’une réserve financière.

Accélérer la concrétisation de son projet immobilier

Investir sans apport permet de se lancer plus rapidement sur le marché. Les opportunités immobilières étant souvent volatiles, pouvoir réagir sans attendre d’avoir épargné un apport conséquent peut faire la différence. D’autant plus dans les zones à forte demande locative, où la concurrence entre acheteurs est vive.

Bénéficier d’effets de levier intéressants    

Lorsque vous financez un bien sans apport, vous mobilisez le crédit bancaire comme un véritable effet de levier pour constituer votre patrimoine. Tant que les taux d’intérêt restent à des niveaux compétitifs et que les loyers viennent couvrir la quasi-totalité des mensualités de crédit, l’opération peut se révéler très rentable à long terme. Toutefois, l’absence d’apport augmente logiquement le montant du capital emprunté et, par conséquent, le coût global de l’opération.

Les options d’investissement immobilier sans apport

De nombreux dispositifs et modes de financement permettent aux particuliers d’accéder à la propriété ou de réaliser un investissement locatif sans apport initial. Voici les cinq principales solutions à explorer.

La location-accession    

La location-accession est un dispositif en deux temps : vous commencez par occuper le bien en tant que locataire, puis vous avez la possibilité de le racheter à une date ultérieure selon les termes du contrat convenu avec le vendeur (généralement un promoteur ou un bailleur social). Durant la période de location, une partie du loyer sert à constituer une épargne (appelée “part acquisitive”) qui pourra faire office d’apport au moment du rachat définitif. Cela vous laisse donc le temps de préparer votre dossier financier et de renforcer votre capacité d’endettement.

Avantages de la location-accession :
  • période de location qui permet de “tester” le bien et son environnement ;
  • constitution progressive d’un apport grâce à la part acquisitive ;
  • possibilité, sous conditions, de bénéficier du prêt social location-accession (PSLA) et de ses avantages, notamment la TVA réduite.
Attention néanmoins, dans certains cas, un dépôt de garantie peut être exigé par le vendeur au moment de la signature du contrat de location-accession.

Le prêt à 110 %    

Le prêt à 110 % est une solution  pour financer l’intégralité du bien immobilier et les frais annexes (frais de notaire, de garantie, d’agence, etc.). Cette option est surtout réservée aux investisseurs locatifs présentant un dossier solide (empreinte financière, stabilité professionnelle, taux d’endettement maîtrisé, etc.).

Conditions essentielles pour un prêt à 110 % :
  • revenus stables et situation professionnelle sécurisée (CDI, fonctionnaire, libéral avec ancienneté, etc.) ;
  • taux d’endettement respectant les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), à savoir inférieur à 35 % assurance comprise ;
  • reste à vivre suffisant pour faire face aux aléas de la vie courante.
Lorsque votre banque étudie votre capacité d’emprunt, elle évalue le montant des loyers que vous percevrez (en retenant généralement 70 % du loyer prévisionnel pour couvrir les charges liées au bien, les vacances locatives, etc.). Plus votre dossier est cohérent et justifié (prévisionnel de travaux, étude de marché locatif, plan de financement détaillé), plus vous avez de chances d’obtenir un prêt à 110 %.

Obtenir ce type de prêt reste donc relativement rare et peut entraîner un taux d’intérêt un peu plus élevé.

Le crédit vendeur    

Dans le cadre d’un crédit vendeur, c’est le propriétaire (particulier ou professionnel) qui vous accorde un financement total ou partiel pour l’acquisition du bien. Vous ne passez donc pas par la banque pour financer votre projet, au moins pour une partie. Cette modalité est encore peu répandue en France, mais peut représenter une solution intéressante si vous entretenez une relation de confiance avec le vendeur, et si celui-ci est prêt à consentir des conditions avantageuses afin de conclure la vente. Le vendeur pourra néanmoins exiger certaines garanties afin de se protéger en cas d’impayés.

Intérêt principal :
Conditions d’emprunt potentiellement plus souples, puisque le vendeur peut se montrer plus flexible qu’une banque traditionnelle (taux, durée, montant d’apport personnel…).

La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)    

La VEFA, communément appelée “achat sur plan”, consiste à acquérir un bien neuf en cours de construction. Si vous avez un dossier suffisamment solide pour obtenir un financement à 100 % (voire 110 %), vous n’aurez pas à avancer d’apport au démarrage. De plus, l’échelonnement des appels de fonds en fonction de l’avancée des travaux peut parfois faciliter la trésorerie de l’investisseur.*

Avantages de la VEFA :
  • exigences énergétiques conformes à la RE2020 (pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022) garantissant une bonne performance énergétique. En 2025, la RE2020 se renforce progressivement avec des seuils encore plus exigeants ;
  • frais de notaire réduits (en général 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
  • absence de travaux à court terme, mais attention au délai de livraison et aux risques de retard.

Et qu’en est-il du prêt à taux zéro (PTZ) ?     


Créé pour faciliter l’accession à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d’État qui permet de financer une partie de l’achat d’un logement en résidence principale, neuf sans payer d’intérêts. Il est accordé sous conditions de ressources et de localisation géographique du bien. Bien qu’il ne finance pas la totalité de l’opération, il participe à réduire l’endettement des emprunteurs en réduisant le montant total à emprunter. Le reste à financer doit être complété par un prêt auprès d’une banque. Toutefois, le PTZ n’est généralement pas considéré comme un apport personnel par la plupart banques.

Points clés du PTZ :
  • réservé aux primo-accédants ;
  • soumis à un plafond de revenus, variant en fonction de la zone d’achat (A, B1, B2, C) ;
  • ne couvre pas l’intégralité de l’opération, mais réduit significativement le montant à emprunter.

Les critères pour investir sans apport

Le profil de l’emprunteur

Les banques prêtent plus facilement à des investisseurs dont la situation professionnelle est jugée stable. Les contrats à durée indéterminée (CDI), hors période d’essai, dans des secteurs peu risqués, la fonction publique, ou une ancienneté d’activité pour les professions indépendantes, constituent généralement un atout. De surcroît, il est essentiel d’afficher un historique bancaire exemplaire (pas d’incidents de paiement, découvert occasionnel mais maîtrisé, etc.).

Le taux d’endettement

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose, sauf exception, de ne pas dépasser 35 % d’endettement (assurance emprunteur incluse). Cela signifie que l’ensemble de vos charges de crédit ne doit pas excéder un tiers de vos revenus mensuels. Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, la banque peut prendre en compte une partie des loyers dans le calcul de votre taux d’endettement (en général 70 % du loyer prévisionnel).

La stabilité financière

Outre un emploi stable, les organismes prêteurs examinent la solidité de la situation financière d’un emprunteur dans son ensemble, notamment la régularité des revenus et la diversification de ces derniers : si vous percevez des revenus complémentaires (placements, dividendes, activités secondaires déclarées), vous renforcez vos chances de décrocher un prêt sans apport. À l’inverse, un emprunteur en situation précaire ou endetté aura davantage de difficultés à négocier un financement à 100 ou 110 %.

Les garanties exigées par les banques

Pour se protéger, la banque exigera souvent une caution (via un organisme comme Crédit Logement) ou une hypothèque sur le bien financé. Dans le cadre d’un prêt sans apport, le niveau de risque pour la banque est plus élevé, et elle cherchera donc des garanties solides. Parfois, le fait de posséder d’autres biens immobiliers ou de placer son épargne dans la même banque peut faciliter l’obtention du prêt.

Avantages et inconvénients d’un investissement sans apport

Les avantages

  1. pas d’apport initial : vous conservez votre épargne pour d’autres projets ou comme filet de sécurité ;
  2. l’accélération du projet immobilier : vous pouvez concrétiser votre achat plus rapidement, sans devoir attendre plusieurs années d’épargne préalable ;
  3. un effet de levier maximal : en finançant la totalité du bien à crédit, vous pourrez augmenter votre capacité d’investissement et vous pourrez maximiser la rentabilité potentielle de votre opération à long terme (en fonction du coût de votre endettement et de la rentabilité effective de votre projet).


Les inconvénients


  1. des mensualités plus élevées : sans apport, et sauf à pouvoir allonger la durée du crédit, le montant emprunté sera plus important, et les mensualités pourront être plus élevées ;
  2. des conditions de prêt strictes : les banques exigent des garanties solides et une situation financière stable, au risque de refuser le dossier si le profil n’est pas jugé suffisamment fiable ;
  3. un coût global du crédit plus élevé : emprunter 100 % ou 110 % du montant d’un bien engendre un coût total plus conséquent.

Les principaux risques d’un investissement sans apport

La vacance locative

Si vous misez sur la location pour rembourser votre crédit, le risque principal est la vacance locative : un bien inoccupé pendant plusieurs mois peut fragiliser votre trésorerie. Ce risque est d’autant plus important si vos mensualités sont élevées du fait d’un prêt sans apport.

La baisse de valeur du bien

Les cycles du marché immobilier peuvent parfois entraîner une baisse des prix. Si vous devez revendre en période de repli et que vous avez emprunté 110 % de votre financement, vous risquez de ne pas arriver à couvrir l’intégralité du capital restant dû. Cela peut vous placer en situation de vente à perte.

Les difficultés de remboursement en cas d’imprévus

Une perte d’emploi, un divorce ou des travaux fortuits peuvent se traduire par un surcoût important. Sans apport initial et face à un crédit important, votre marge de manœuvre financière est plus réduite, et le moindre incident peut fragiliser votre capacité de remboursement.

Comment optimiser la rentabilité de votre investissement sans apport ?

Choisir le bien le plus rentable

En 2025, les petites surfaces (studios et T2) demeurent les plus recherchées, notamment dans les zones à forte densité étudiante ou de jeunes actifs. Les biens économes en énergie (classés A ou B) attirent davantage de locataires et permettent d’anticiper d’éventuelles évolutions réglementaires liées à la performance énergétique. De plus, l’investissement dans l’ancien peut parfois bénéficier du dispositif Denormandie, offrant des avantages fiscaux sous réserve de travaux de rénovation conséquents.

Miser sur les zones à fort potentiel locatif

Au-delà des grandes métropoles, de nombreuses villes moyennes comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Le Havre affichent des prix d’acquisition plus abordables et une demande locative soutenue grâce au dynamisme de leur bassin d’emploi. En outre, les périphéries de villes comme Toulouse, Rennes ou Bordeaux profitent du phénomène de métropolisation et peuvent encore présenter des opportunités intéressantes à des prix inférieurs aux hypercentres.

Anticiper la transition énergétique

Depuis l’entrée en vigueur de la RE2020 et le renforcement progressif de ses seuils, la performance énergétique est un critère déterminant pour la future valorisation d’un logement. Dans l’ancien, entreprendre des travaux de rénovation thermique (isolation, changement de chauffage, etc.) peut augmenter la valeur locative du bien et vous faire bénéficier de subventions et aides publiques. Dans le neuf, le respect des normes environnementales est déjà intégré, ce qui facilite la mise en location et contribue à la pérennité de l’investissement.

Optimiser la fiscalité

Plusieurs régimes fiscaux peuvent s’appliquer à un investissement locatif :
  • le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % au micro-BIC, ou vous pouvez opter pour le régime réel permettant d’amortir comptablement le bien et le mobilier ;
  • la location nue (micro-foncier ou régime réel) : idéale pour des biens à faible loyer, le micro-foncier propose un abattement forfaitaire de 30 % ;
  • le dispositif Denormandie : sous certaines conditions de rénovation et de localisation du bien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu similaire au Pinel, mais appliquée à l’ancien. Attention toutefois car le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Depuis la suppression du dispositif Pinel (qui a pris fin le 31 décembre 2024), le régime LMNP apparaît comme une des solutions les plus flexibles pour continuer à investir dans le neuf meublé ou dans l’ancien rénové sous forme de location meublée.

Conclusion
Investir dans l’immobilier sans apport est envisageable en 2025, bien que les conditions pour y accéder soient strictes et ne concernent en pratique qu’un nombre réduit de prêts. Il sera possible à condition de présenter un projet solide et cohérent aux établissements prêteurs. En s’appuyant sur des dispositifs combinés tels que le prêt à 110 %, la location-accession, le crédit vendeur, la VEFA ou encore le PTZ peuvent représenter de véritables opportunités pour se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement une épargne importante. Toutefois, il est primordial de garder à l’esprit que cet effet de levier s’accompagne d’un coût global plus élevé et de mensualités de crédit généralement plus importantes.

Avant de vous lancer, n’hésitez pas à :
  • établir un plan de financement détaillé en tenant compte de tous les frais (notaire, charges, travaux, assurances…) ;
  • comparer plusieurs offres de crédit et étudier les différentes solutions (LMNP, rénovation éligible au Denormandie, logement déjà loué…) ;
  • faire appel à un courtier immobilier ou un expert financier pour optimiser votre dossier et négocier les meilleures conditions de prêt.
Vous souhaitez connaître les économies d’impôts que vous pourriez réaliser ou évaluer la rentabilité de votre futur projet ? Contactez dès maintenant nos conseillers spécialisés ou testez notre simulateur pour obtenir un résultat en moins d’une minute. Prenez également rendez-vous avec un professionnel (banquier, courtier, conseiller en gestion de patrimoine) afin de valider la faisabilité de votre investissement et de sécuriser votre opération. Bonne réussite dans vos projets immobiliers !


FAQ LLI

Questions fréquentes

Quels types de biens immobiliers peuvent être achetés sans apport ? 💡

Vous pouvez acquérir aussi bien un logement ancien qu’un logement neuf, à condition de présenter un dossier solide, préférentiellement dans le cadre d’un investissement locatif. Les banques peuvent parfois accorder des prêts à 110 % pour financer l’acquisition d’immeubles à rénover ou d’appartements neufs sous conditions de garanties et de stabilité financière de l’emprunteur. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut également faciliter l’accession à la propriété dans le neuf ou l’ancien à rénover, et doit être complété par un autre crédit.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un prêt sans apport ? 💡

Les principales conditions incluent un taux d’endettement à 35 % maximum assurance emprunteur incluse (sauf exception), des revenus stables, des garanties solides (caution, hypothèque), et une prévision locative crédible en cas d’investissement locatif. Les banques exigent également un reste à vivre suffisant pour couvrir vos dépenses courantes.

Comment optimiser le retour sur investissement dans le cas d’un achat sans apport ? 💡

Pour maximiser votre rentabilité, sélectionnez un secteur locatif dynamique, réalisez des travaux de rénovation énergétique pour revaloriser un bien ancien, envisagez la division en plusieurs lots si possible, et utilisez les dispositifs fiscaux adaptés à votre profil et à votre projet (LMNP, Denormandie, etc.).

Investir dans l’immobilier sans apport en 2025 : tout ce qu’il faut savoir
4 min de lecture