Quels sont les frais à payer lors d’une vente immobilière ?

Au moment de la vente d’un logement (appartement ou maison), différents types de frais doivent être assumés par le vendeur ou l’acheteur : diagnostics obligatoires, frais d’agence, frais de notaire, frais de remboursement anticipé du crédit, impôts sur le revenu, etc. Qui doit payer quoi ? Y a-t-il possibilité de négocier le partage des frais entre les deux parties ?

Diagnostics techniques et charges de copropriété

Tout vendeur d’un logement est tenu de fournir à l’acheteur un dossier de diagnostic technique, en annexe du compromis de vente, qui inclut plusieurs documents obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ces diagnostics sont réalisés par des professionnels et toujours à la charge du vendeur. Certains d’entre eux ont une durée de validité précise, et sont à refaire en cas de dépassement.

 Le propriétaire d'un appartement situé dans une copropriété assume le paiement de charges de copropriété qu’il règle entre les mains du syndic. Lors d’une vente immobilière, une répartition au prorata temporis des charges du trimestre en cours est généralement convenue entre le vendeur et l’acquéreur et la part des charges due par l’acquéreur à compter du moment où il devient propriétaire sera remboursée au vendeur concomitamment à la signature de l’acte de vente. De la même façon, le paiement de la taxe foncière peut être réparti au prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur.

Le remboursement du crédit et les frais d’agence

Dès lors qu’un particulier vend son logement dans l'objectif d'en acheter un autre, ce dernier peut être amené à réaliser un remboursement anticipé de son emprunt immobilier, grâce à la transaction.

Dans ce cas de figure, certaines banques peuvent appliquer des frais si les termes du contrat de prêt immobilier signé le prévoient (de remboursement anticipé et de mainlevée d'hypothèque).

 Le vendeur peut recourir aux services d'un professionnel de l'immobilier, une agence par exemple, qui sera rémunéré sur une fraction du prix de vente. Le montant (établi en % du prix) est précisé dans le mandat de vente, et ultérieurement sur l’acte de vente. Ces frais sont très variables selon les intermédiaires choisis, et ne doivent être payés que si c’est le mandataire qui trouve l’acheteur.

La fiscalité et les frais de notaire

Si vous vendez le logement en tant que professionnel, vous devez assumer le paiement de la TVA, que vous pouvez répercuter sur le prix de vente. Cette TVA immobilière de 20 % ne concerne que les biens de moins de 5 ans. Si vous vendez une résidence secondaire comme particulier, une imposition sur la plus-value immobilière s’applique, qui diminue et disparaît avec la durée de détention. Au-delà de 22 ans de détention, il n'y a plus d'impôt à payer, seulement des prélèvements sociaux.

 Les frais de notaire, qui sont en réalité composés pour l’essentiel de taxes (droits de mutation et frais annexes) en plus de la rémunération du notaire, correspondent dans l'ancien à 7 ou 8 % de la valeur du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais sont presque toujours payés par l’acheteur du bien immobilier. Mais, dans certains cas de figure, le vendeur accepte de les prendre à sa charge.