Réussir son investissement

Logement Pinel : les critères de choix essentiels

Plus que n’importe quel autre investissement immobilier, l’achat d’un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel impose d’être particulièrement sélectif.

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Les critères de choix essentiels

L’investissement Pinel ne manque pas d’atouts : ses règles sont simples à comprendre et la réduction d’impôt potentielle est importante : 6 000 € par an durant 6 ans minimum. Mais ce dispositif nécessite un minimum de vigilance avant toute signature de l’acte de vente.

1 Un zonage bien défini

Il faut le savoir : seuls les investissements de moins de 300 000€, réalisés dans une commune où l’offre de logements est très inférieure à la demande locative sont concernés. En 2017 les communes des zones géographiques A bis (Paris et communes limitrophes), A (Lille, Lyon, Marseille…) et B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne et certaines villes comme Annecy, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo…) sont toutes éligibles ; celles situées dans la zone B2 le sont uniquement sur arrêté préfectoral. En 2018, le champ du dispositif sera à nouveau restreint : il est recentré sur les zones A, A bis et B1 (Paris et banlieue proche, le littoral PACA et certaines métropoles régionales). La zone C disparaît dès la fin de l’année 2017, et la zone B2 sortira progressivement d’ici à fin 2018.

2 L’importance de l’environnement

Dans tous les cas, et surtout dans une commune de moindre importance, il est essentiel d’examiner le nombre des autres programmes neufs (pour éviter que la zone soit rapidement saturée), la présence d’infrastructures routières, de transports en commun, de commerces de proximité, le dynamisme du tissu économique… Il faut également se pencher sur l’évolution de la population locale (en augmentation ou en repli…) et sur ses besoins (petite surface si ville étudiante ou 3 pièces par exemple…).


3 L’emplacement, critère numéro un

Pour autant, toutes les communes et tous les emplacements ne se valent pas. Un logement neuf vendu plus cher qu’un autre, parce qu’il est situé en cœur de ville ou en toute première couronne d’une grosse agglomération par exemple, mène, c’est vrai, sur un rendement locatif moins élevé compte tenu du plafonnement du loyer.

<Bon à savoir

L’emplacement d’un bien acquis en investissement Pinel fera incontestablement la différence non seulement au moment de la location, mais aussi et on y pense moins, lors de la revente !


4 Les qualités intrinsèques du bien

Dans le même esprit, la perspective d’un avantage fiscal ne doit pas obérer les fondamentaux du logement lui-même. S’il est situé en rez-de-chaussée, au-dessus de l’entrée du parking ou encore si ses fenêtres s’ouvrent sur un mur aveugle par exemple, son prix sera certes minoré, mais vous prenez le risque évident de devoir le louer moins cher pour éviter le turnover des locataires. En parallèle, cela va inévitablement abaisser le rendement brut et donc amoindrir à terme votre perspective de réaliser une plus-value !

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