Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : tout comprendre avant d’investir

Dans une large mesure, oui : il succède au Pinel dans sa fonction d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf. Toutefois, la logique est différente : l'amortissement fiscal agit sur la base imposable plutôt que sur l'impôt dû, et le dispositif s'étend à l'ancien rénové, ce que le Pinel ne permettait pas. Les deux mécanismes ne sont pas directement comparables en termes de gain fiscal, et l'impact varie selon votre tranche marginale d'imposition. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la durée, visant ainsi un complément de revenu sur du long terme et une épargne maitrisée ; là où le dispositif Pinel vise une réduction d’impôt rapide et souvent une revente au terme.

Oui, sous conditions. La société doit être non soumise à l'impôt sur les sociétés (IR) ; le porteur de parts doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location. L'amortissement s'impute au niveau de la société et chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Si le logement est loué à un associé (ou à un membre de son foyer fiscal, parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus), l'associé concerné ne peut pas bénéficier de la déduction.

Non, les deux régimes sont distincts et incompatibles pour un même logement : le statut du bailleur privé concerne la location nue (revenus fonciers), tandis que le LMNP relève des BIC (location meublée). Le choix dépend notamment du marché local, du niveau de charges, et des conséquences à la revente.

Oui, si le logement est situé dans un bâtiment d'habitation collectif et relève de l'une des deux catégories prévues au CGI (art. 31, I-1°, j) : travaux concourant à la production d'un immeuble neuf (CGI, art. 257) ou travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition satisfaisant aux critères de « réhabilitation lourde » (CGI, art. 150 U, II, b, 7°). Lorsque les travaux sont réalisés avant l'acquisition, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis l'achèvement des travaux.

Le nombre d'investissements n'est pas plafonné, mais la somme des déductions au titre des amortissements (i et j) est plafonnée par foyer fiscal à 8 000 € par an, plafond pouvant être majoré à 10 000 € ou 12 000 € sous condition d'affectation d'au moins 50 % des revenus bruts à la location sociale ou très sociale.

La rupture de l'engagement de location de 9 ans entraîne (ou le non-respect des conditions) entraîne une reprise via la majoration du revenu net foncier de l'année du manquement du montant des amortissements déduits, imposée selon le mécanisme du quotient (CGI, art. 31, I-1°, i et j). La majoration ne s'applique pas en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès.

Le texte n'exclut pas expressément les non-résidents : en principe, la déduction s'applique aux revenus fonciers imposables en France lorsque l'option est exercée et que les conditions sont remplies. En pratique, l'intérêt doit être apprécié au regard de la situation déclarative (notamment l'imputation d'un éventuel déficit et l'existence de revenu global taxable en France).
Sur ce point, il est impératif de consulter un spécialiste.

Les plafonds de loyers et de ressources sont ceux auxquels renvoient le dispositif : pour l'intermédiaire, plafonds fixés en application du III de l'article 199 novovicies du CGI ; pour le social et le très social, plafonds fixés en application du 3° du A du I de l'article 199 tricies du CGI. Ils sont déterminés par voie réglementaire et évoluent ; il convient d'utiliser les barèmes en vigueur à la date de conclusion du bail.