Loi Carrez : comment réaliser le calcul de surface

Lors de la vente d’un logement en copropriété, le propriétaire est tenu (au titre de la loi Carrez) de préciser aux acheteurs la superficie privative du bien immobilier cédé. La superficie carrez est réalisée selon un mesurage défini par la loi Carrez de 1996. Ce métrage précis de la surface du bien peut être effectué par le vendeur lui-même mais il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour le réaliser (architecte ou géomètre).

À quels logements s’applique la surface loi Carrez ?

 

La loi Carrez du 18 décembre 1996 impose aux propriétaires vendeurs de fournir la surface privative habitable de tout logement en copropriété. Elle s’applique à l’ensemble des ventes immobilières en copropriété qu’il s’agisse d’un lot à fonction résidentielle ou commerciale, aux appartements comme aux maisons en lotissements. En revanche, la mention de cette surface carrez n’est pas obligatoire pour les ventes de logements en VEFA, soumis à une législation différente, et les maisons individuelles.

 Plusieurs méthodes de mesure existent pour déterminer la superficie d’un logement : Surface de plancher, surface habitable, surface pondérée. Pour éviter toute divergence dans l’interprétation de la mesure entre les parties en présence, la loi Carrez définit les surfaces à prendre en considération pour procéder au mesurage.

 

Loi Carrez : que faut-il inclure ? Que faut-il exclure ?

 

Le métrage de la loi Carrez prend en compte l’ensemble des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres, ainsi que des surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Ne sont également pas pris en compte dans le calcul de la superficie les lots ou fractions de lots faisant moins de 8 m².

 Le mesurage ne concerne pas : les garages, places de parking, box de rangement au sous-sol, les annexes, caves, jardins, balcons, et terrasses ouvertes. En ce qui concerne les autres pièces qui sont incluses, seule la surface libre des pièces doit être mesurée. Tout ce qui relève du gros œuvre ne doit pas être pris en compte : murs, cloisons, marches, escaliers, gaines, embrasures des portes et fenêtres.

Que se passe-t-il en cas d’erreur ou de non mention ?

 

Il est tout à fait possible pour le propriétaire de réaliser la mesure de la surface au sens de la loi Carrez, néanmoins c’est fortement déconseillé. Surtout dans les logements disposant de pièces mansardées qui ne respectent pas à certains endroits la hauteur sous plafond. Mieux vaut donc confier ce diagnostic à un diagnostiqueur professionnel, qui sera idéalement réalisé en même temps que les autres diagnostics immobiliers optionnels ou obligatoires.

 Le métrage obtenu au final doit être fourni aux acheteurs du logement, et mentionné dans tous les documents officiels de la transaction immobilière : le compromis de vente, et l’acte authentique notarié. À défaut, l’acheteur peut faire annuler la transaction en justice, même si cela est rare en pratique. En cas de litige sur le chiffre, la loi tolère une marge d’erreur de 1/20 (ou 5%), au-delà l’acheteur peut obtenir une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.