Les 6 mesures de la loi ELAN qui changent la donne en copropriété

L’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : c’est toute l’ambition de la loi ELAN adoptée le 16 octobre 2018. Elle vise à simplifier la construction immobilière et adapter la réglementation aux évolutions de la société en matière de location, de logement social ou encore de copropriété. Tour d’horizon des principales mesures qui font évoluer la gestion des immeubles.

Extranet de la copropriété : la liste des documents officialisée

Il a fallu faire preuve de patience : intronisé au 1er janvier 2015 par la loi ALUR, « l’accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble » a dû attendre la loi ELAN pour connaître la liste minimale des éléments à faire figurer sur cet espace sécurisé au plus tard le 1er juillet 2020.

L’article 205 a en effet promis la publication d’un décret, qui est intervenue le 23 mai dernier (n° 2019-502). Il apporte les éclaircissements que les syndics et les copropriétaires espéraient. C’est ainsi que la loi ELAN impose la segmentation de l’extranet de la copropriété en trois parties :

  • un espace pour l’ensemble des copropriétaires ;
  • un espace individuel pour chaque copropriétaire ;
  • un espace dédié au conseil syndical.

Les documents dématérialisés communs à l’ensemble des copropriétaires sont :

  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble ;
  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble et les diagnostics des parties communes ;
  • les contrats et marchés en cours (assurance, entretien et maintenance, travaux et devis approuvés, contrat de syndic, etc.) ;
  • les procès verbaux des trois dernières assemblées générales des copropriétaires.

Chaque copropriétaire doit avoir accès dans un espace personnel à :

  • ses charges courantes payées lors des deux derniers exercices ;
  • ses avis d’appel de fonds des trois dernières années ;
  • sa part individuelle des comptes du syndicat approuvés en AG ;
  • sa part du fonds de travaux.

Et enfin, le conseil syndical doit pouvoir consulter :

  • les comptes du syndicat des copropriétaires et les relevés de ses comptes bancaires ;
  • la liste de l’ensemble des copropriétaires ;
  • les documents obligatoires du syndic (carte professionnelle, attestations d’assurance RC et de garantie financière) ;
  • les éventuels documents liés à des procédures judiciaires en cours.

Vote en AG : de nouvelles formes de représentation et de participation

L’assemblée générale annuelle des copropriétaires, le temps fort de la vie de l’immeuble où se décide notamment le budget du prochain exercice. Le problème : l’absentéisme à ces réunions, malgré la convocation adressée au moins trois semaines avant la date.

Les absents, par manque de disponibilité ou d’intérêt, perdent l’occasion de faire entendre leur voix et n’ont qu’à accepter les décisions prises en AG. Il demeure toutefois possible de se faire représenter en donnant son pouvoir ; la loi ELAN permet désormais à un mandataire de prendre en charge jusqu’à 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires (la sienne incluse), mais aussi de déléguer son propre mandat.

Enfin, les copropriétaires peuvent voter par correspondance en amont des AG, bien qu’aucun décret n’en précise encore les modalités.

Bail réel solidaire : mais qui est vraiment le copropriétaire ?

Les ménages modestes qui souhaitent accéder à la propriété disposent du bail réel solidaire (BSR) depuis 2017, un dispositif d’accession social créé par la loi ALUR qui dissocie le foncier du bâti afin de tirer les prix vers le bas. Le prix d’acquisition est en effet réduit de 15 à 30 % par rapport à ceux pratiqués sur le marché, grâce au partenariat noué avec un organisme foncier solidaire (OFS).

Ce dernier est en effet propriétaire du terrain sur lequel est bâti un programme immobilier : les ménages respectant un plafond de ressources – celui du prêt social location-accession (PSLA) – peuvent y acquérir leur résidence principale uniquement pour une durée inscrite dans le bail (de 18 à 99 ans). Cette durée est rechargeable à chaque vente, le nouveau propriétaire bénéficie donc à chaque fois de la durée initiale. Mais qui est le copropriétaire au sens de la loi avec un bail réel solidaire ? La loi ELAN déclare que c’est le bénéficiaire du dispositif et non pas l’OFS. Néanmoins, ce dernier – qui peut assister aux AG de copro – est le seul habilité à voter pour les décisions qui concernent :

  • les actes d’acquisition ou de disposition ;
  • les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;
  • le règlement de copropriétaire pour toute question liée aux parties communes.

Le paiement des charges de copropriété revient également au bénéficiaire du BSR.

Conseil syndical : un rôle d’assistance et de contrôle du syndic

La loi ALUR avait imposé au conseil syndical la mise en concurrence systématique du syndic de copropriété. La loi ELAN précise désormais les relations entre le conseil syndical et le syndic. Le syndic doit désormais remettre au conseil syndical toutes les pièces relatives à la gestion et l’administration de l’immeuble dont il fait la demande, dans un délai d’un mois.

Concrètement, des pénalités par jour de retard pourraient être appliquées : leur montant minimal (15 €) est fixé par le décret n°2019-503 du 23 mai dernier. Cette mesure a pour but de faciliter le contrôle exercé par le conseil syndical sur le travail du syndic. 

Parties communes : les droits accessoires précisés

Dans une copropriété, les parties communes désignent les éléments d’un bâtiment ou les sections d’un terrain auxquels l’ensemble des copropriétaires peuvent accéder et dont ils peuvent jouir de manière collective. La loi ELAN étend cette définition « à tout élément incorporé dans les parties communes », qui rejoint par là même la notion de droits accessoires. Cette dernière comprend le droit d’affichage et le droit de construire.

Une assemblée générale des copropriétaires a toujours pu céder à l’un d’entre eux un droit accessoire, afin par exemple de bâtir une cabane dans une partie commune. La loi ELAN empêche désormais d’accorder un nouveau droit de construire, d’affouiller (creuser) ou de surélever sur les parties communes, et rend caduque un droit accordé avant sa promulgation le 25 novembre 2018 s’il n’a pas été exercé au bout d’un délai de dix ans.

 

Répartiteur de frais de chaleur et de froid : des exceptions tolérées

Qui a consommé quoi ? La loi ELAN a imposé aux copropriétés l’installation de répartiteurs de frais de chauffage afin d’en individualiser la facturation. Néanmoins, le décret n°2019-496 du 22 mai dernier a assoupli cette obligation, en excluant les bâtiments où le coût des travaux serait « excessif », c’est-à-dire supérieur aux économies attendues, ainsi que ceux où l’installation de ces compteurs individuels serait impossible techniquement.

Dans ce type de situation, le décret ouvre la voie à une méthode alternative… qui reste à déterminer par la voie d’un arrêté. Par ailleurs, le comptage porte aussi sur la production de froid à compter du 25 octobre 2020.

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