Property management : une approche globale et moderne de la gestion d’actifs immobiliers
Property management : une approche globale et moderne de la gestion d’actifs immobiliers
Apparus aux début des années 2000, les property managers ont vite su se rendre incontournables. Pour gérer et valoriser un capital immobilier, ils délivrent des services variés, où l’innovation tient une bonne place.

Property management : une approche globale et moderne de la gestion d’actifs immobiliers

Apparus aux début des années 2000, les property managers ont vite su se rendre incontournables. Pour gérer et valoriser un capital immobilier, ils délivrent des services variés, où l’innovation tient une bonne place.

Être propriétaire d’immeubles de bureaux ou d’habitation, c’est gérer et exploiter un patrimoine tout en se conformant à des règles précises. Fiscalité, prévention des sinistres,  économies d’énergie, mises en conformité ou encore relations avec les locataires et les occupants : pour faire face à la diversité des obligations, nombreux sont les propriétaires qui se tournent aujourd’hui vers des spécialistes du « property management » (gestion de la propriété).

Regroupant des expertises pointues, ces prestataires mobilisent leurs compétences sur des sujets aussi variés que la supervision de travaux, le suivi des actions de maintenance ou l’information des occupants sur de bonnes pratiques à adopter.

Des missions très variées au service d’un patrimoine immobilier

Un property manager anticipe et accompagne tous les événements qui vont ponctuer le cycle de vie d’un immeuble, qu’il soit à usage de bureaux, d’habitation ou de commerces.
Si la dimension administrative regroupe assez classiquement la gestion locative (négociation des baux, encaissement des loyers, déclarations des sinistres, etc.), les aspects techniques du métier de property manager ont pris toujours plus d’importance au fil du temps.

Les missions du property manager dans le détail :
  • Gestion technique avec pilotage des outils du bâtiment 
  • Organisation de travaux et valorisation du patrimoine 
  • Gestion quotidienne des besoins, des incidents et des sinistres
  • Gestion des loyers (perception, relances, impayés)
  • Accompagnement juridique, technique, de la communication, etc.
  • Aide à la stratégie financière
  • Assistance à la vente de biens
  • Fourniture et analyses de datas (data rooms)

Le property management, pour qui ?

Pour les investisseurs :
  • à la recherche d’une gestion optimisée de leurs biens 
  • souhaitant déléguer la gestion au quotidien
  • désirant valoriser un patrimoine sur la durée

Pour les entreprises :
  • qui veulent sécuriser leurs investissements immobilier sur la durée 
  • qui souhaitent se concentrer sur leur cœur de métier

Pour les institutionnels :
  • désireux de solutions de gestion efficace des biens mis en location 
  • soucieux d’apporter les meilleures solutions techniques à un patrimoine pour le maintenir en bon état
  • engagés dans la gestion d’actifs sur cycles longs

Le property management : l’expertise et le conseil

Pour optimiser la gestion d’un parc immobilier et contribuer à le valoriser, le property manager suit en permanence l’évolution de la réglementation et des métiers de l’exploitation des bâtiments : obligations dans le domaine de la performance énergétique, application du Décret tertiaire, optimisation de la fiscalité, maîtrise de sujets techniques toujours plus nombreux…

Zoom sur… le property manager, aux avant-postes de l’éco-responsabilité
Parmi ses missions de conseil et d’information, le property manager intervient auprès des locataires et des occupants pour les sensibiliser aux économies d’énergie (réunions d’informations et ateliers animés par des experts, distribution de guides sur les bonnes pratiques, affichage dans les espaces communs, animation de programmes participatifs, etc.).
Dans un secteur où les actifs immobiliers détenus par les bailleurs institutionnels et privés accueillent une diversité d’occupants (personnels d’entreprises, habitants, etc.), la fonction communication est de toute importance. Le rôle d’un property manager est de conseiller et accompagner le propriétaire dans tous les registres de la communication avec ses locataires.

En plus de cette variété de compétences, les spécialistes du property management ajoutent une bonne dose de conseil, afin de garantir aux propriétaires une vision claire des enjeux et une gestion optimisée de leur patrimoine.

Les atouts du property management : sécurisation et optimisation

Un bon property manager permet également de sécuriser les revenus du propriétaire. Soucieux de la satisfaction et de la fidélisation des locataires, il est attentif à la conservation des locaux en bon état, et sait anticiper l’évolution des besoins. Il sait aussi optimiser les postes de dépenses en fonction des priorités, et permet de réaliser des économies importantes.

Une mission de property management de qualité permet de mettre l’optimisation de la valeur du patrimoine immobilier au service des projets de son propriétaire (cession d’actif, valorisation d’un bien par son adaptation à de nouveaux usages, etc.).

Zoom sur… le property manager au service de l’optimisation énergétique des locaux

Le property management peut jouer un rôle clé dans l'optimisation énergétique d'un bâtiment, en aidant à identifier les domaines d'amélioration potentiels et en mettant en place des stratégies pour réduire la consommation d'énergie :

Analyse des données de consommation d'énergie pour identifier les tendances et les anomalies. Cela permet de détecter les domaines où des améliorations peuvent être apportées pour réduire la consommation d'énergie ;
  • Mise en place de systèmes de gestion de l'énergie pour surveiller et contrôler la consommation d'énergie du bâtiment : des capteurs surveillent les niveaux d'éclairage et de température, tandis que des systèmes de régulation automatique ajustent les niveaux d'énergie en fonction des besoins du bâtiment
  • Remplacement des installations énergivores par des équipements économes en énergie : équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation, systèmes d'éclairage à LED, etc
  • Sensibilisation et formation des occupants à l'importance de l'efficacité énergétique : informations sur les comportements à adopter pour réduire les consommation d'énergie, formations sur l'utilisation efficace de l'énergie, la gestion des déchets, etc.

Un secteur d’activité encore jeune et qui innove

D’abord concentrés sur la gestion administrative et technique des biens au début des années 2000, les property managers ont élargi leur champ d’intervention au tournant des années 2010. Ils sont devenus des interlocuteurs privilégiés auprès de bailleurs grands-comptes, d’investisseurs, d’entreprises publiques et privées, et des groupes financiers.
Si le contexte inflationniste pousse aujourd’hui les entreprises à restreindre les achats de prestations externes, plusieurs opportunités placent néanmoins les acteurs du property management comme des partenaires précieux pour les propriétaires d’actifs immobiliers.

Dans son étude sur la dynamique du marché du property management à l’horizon 2025, Xerfi note que l’inflation réglementaire (taxonomie européenne, Sustainable Finance Disclosure, loi climat et résilience, etc.) peut inspirer les property managers pour proposer de nouvelles prestations. L’institut spécialisé dans les études sectorielles identifie notamment cinq grands axes de développement :
  • la conquête de nouvelles parts de marché, particulièrement par la croissance externe
  • la diversification par le développement de nouvelles expertises et le positionnement sur des actifs alternatifs (logistique, commerce) 
  • la digitalisation, avec l’automatisation de process et l’exploitation plus poussée des données issues de l’exploitation des bâtiments
  • la mise en œuvre de services pour accompagner la transition énergétique (respect des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et éco-énergie tertiaire)
  • la création de services aux occupants pour lutter contre la vacance des bureaux et maximiser la valorisation de leurs actifs
L’expertise des property manager permet d’accompagner les propriétaires dans un environnement administratif, légal, fiscal et technique toujours plus complexe. De quoi les rendre indispensables pour gérer et valoriser un patrimoine immobilier, quelle que soit sa dimension.


Le point de vue de l’expert : Pascal Ayoul, directeur du Property Management Institutionnel
« L’approche qualitative est essentielle dans une mission de property management. Chez Crédit Agricole Immobilier, nous attachons une importance particulière à établir une relation de confiance. Nous préférons faire nos preuves en étant testé sur un seul actif plutôt que de répondre à un appel d’offres « quantitatif » ! C’est le meilleur moyen d’engager un accompagnement que nous voulons avant tout partenarial. C’est aussi pouvoir proposer du sur mesure réellement adapté aux besoins de nos clients. Nous réalisons un travail d’ensemblier en accompagnant la commercialisation des biens, en étant vigilants sur les délais de vacance, ou encore en assurant la mise aux normes réglementaires ou environnementales. Avec en point de mire pour nos clients, l’assurance de créer de la valeur sur un long terme. »


Property management : une approche globale et moderne de la gestion d’actifs immobiliers
Property management : une approche globale et moderne de la gestion d’actifs immobiliers