Avantages, quartiers, budget et fiscalité : notre guide 2025 pour réussir votre investissement immobilier à Bordeaux.
Investir à Bordeaux en 2025 reste une stratégie immobilière judicieuse, la capitale girondine continuant de séduire grâce à ses qualités multidimensionnelles. Cette ville au patrimoine exceptionnel offre une qualité de vie remarquable pour les familles tout en présentant de bonnes opportunités pour l'investissement locatif, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs. Découvrez pourquoi la métropole bordelaise mérite votre attention, tant pour son budget accessible dans certains quartiers que pour ses dispositifs de défiscalisation avantageux. Et profitez de nos conseils pour optimiser votre placement immobilier dans cette perle de la Gironde.
| Cadre de vie | Chiffres clés |
| Espaces culturels | 400+ monuments historiques |
| Mobilité douce | 1400 km de pistes cyclables |
| Patrimoine mondial | Classement UNESCO « Port de la Lune » |
| Attractivité | 2ème patrimoine historique de France |
Bordeaux se classe parmi les villes préférées des Français non seulement pour sa qualité de vie, mais aussi pour son bassin économique, pilier des domaines scientifiques, aéronautiques ou encore de l'optique laser.
Bordeaux se distingue comme l'une des destinations françaises les plus attractives pour l'investissement locatif, notamment grâce à sa forte population étudiante. Avec plus de 30% de jeunes âgés de 15 à 29 ans, la ville figure parmi les pôles universitaires les plus prisés de France, générant une demande locative particulièrement soutenue.
L'investissement locatif à Bordeaux doit s'adapter au profil des locataires potentiels. Pour les étudiants et jeunes actifs, privilégiez les :
Pour les familles, qui représentent également une part importante de la demande locative, orientez-vous davantage vers les :
La mise en location d'un bien à Bordeaux nécessite donc une analyse précise du secteur pour maximiser votre rentabilité.
En 2024, le marché locatif bordelais affiche un dynamisme constant, avec des loyers qui varient significativement selon les quartiers. Le loyer médian au mètre carré s'établit à 12,6 €/m², plaçant Bordeaux parmi les villes les plus chères de Nouvelle-Aquitaine, quasiment à égalité avec La Rochelle.
Le centre-ville concentre les loyers les plus élevés, pouvant atteindre 18 €/m², tandis que les secteurs de la rive droite et de l'est bordelais offrent des opportunités plus accessibles, avec des loyers débutant autour de 11€/m² (1). Cette disparité permet aux investisseurs de diversifier leurs stratégies selon leur projet.
L'encadrement des loyers, en vigueur depuis 2022, a contribué à stabiliser le marché, offrant une visibilité accrue aux investisseurs sur le long terme, bien que la rentabilité et la stabilité d’un investissement dépendent naturellement de l’évolution de la conjoncture immobilière et économique.
Les prix de l'immobilier à Bordeaux en septembre 2025 affichent un prix médian de 4 413 €/m² (2) tous biens confondus. Concernant les appartements, le prix moyen s'établit à 4 395 €/m², avec des variations significatives selon les secteurs.
Pour acheter un appartement neuf à Bordeaux, il faut donc prévoir un budget relativement conséquent, qui varie toutefois considérablement en fonction des quartiers et des prestations proposées.
Le marché de l'ancien présente lui aussi des écarts de prix allant de 3 136 € à 5 814 €/m², avec une moyenne de 4 378 €/m² (2). Cette amplitude témoigne des fortes disparités entre les différents secteurs de la ville.
| Type de bien | Centre-ville | Périphérie | Quartiers émergents |
| Neuf | 6 100 €/m² | 4 900 €/m² | 4 500 €/m² |
| Ancien | 5 500 €/m² | 3 800 €/m² | 3 200 €/m² |
Le Triangle d'Or et le quartier Hôtel de Ville-Quinconce affichent les prix au mètre carré les plus élevés de la ville. En revanche, les secteurs est et sud-est de Bordeaux proposent des biens plus accessibles.
Investir à Bordeaux en résidence principale vous permettra donc d'optimiser votre qualité de vie dans une métropole dynamique qui allie attractivité économique et richesse culturelle. Y acquérir un appartement pour le louer constitue également un placement à considérer, vous offrant la possibilité de constituer un patrimoine durable avec une perspective de plus-value à moyen terme, la ville maintenant son attrait malgré une légère stabilisation des prix depuis 2023.
Le Triangle d'Or constitue le joyau immobilier bordelais, délimité par le Cours Clémenceau, le Cours de l'Intendance et les Allées de Tourny. Ce secteur prestigieux, dont l'aménagement urbanistique date de la fin du XVIIIe siècle, se distingue par ses somptueux hôtels particuliers et son architecture remarquable. Ce quartier d'exception abrite des bâtiments luxueux qui entourent des monuments emblématiques comme le Grand Théâtre. Les prix immobiliers y sont parmi les plus élevés de la ville. mais constituent un investissement patrimonial dont la valeur a tendance à se maintenir même en période de fluctuation du marché.
À proximité, le quartier des Chartrons séduit par son ambiance à la fois bourgeoise et bohème. Ancien fief des négociants en vin, il offre aujourd'hui un cadre de vie prisé des familles et jeunes actifs, avec ses quais réaménagés et ses nombreuses boutiques indépendantes. La présence des nouvelles lignes de tram E et F, avec leur mise en service en décembre 2025, renforce encore l'attractivité de ces secteurs centraux.
La Bastide, sur la rive droite de la Garonne, connaît une transformation spectaculaire. Ce quartier historiquement populaire bénéficie d'importants programmes de rénovation urbaine, notamment avec le programme neuf Bastide Niel qui réhabilite d'anciennes casernes militaires. Les prix encore accessibles (prix médian d’environ 4380 €/m² (2)) et la proximité immédiate du centre-ville en font un secteur idéal pour les investisseurs cherchant une plus-value à moyen terme. La future marina prévue dans le cadre du projet Euratlantique renforcera encore l'attrait de ce secteur en pleine métamorphose.
Les Bassins à flot, ancienne zone portuaire au nord de Bordeaux, représentent l'un des plus vastes projets de réhabilitation urbaine avec près de 160 hectares transformés en quartier vivant et cosmopolite. Ce secteur de Bordeaux maritime mêle désormais logements neufs, établissements culturels comme la Cité du Vin et les Bassins des Lumières, et espaces verts. L'architecture contemporaine inspirée de l'héritage portuaire attire une population jeune et dynamique, faisant des Bassins à flot un secteur d'investissement particulièrement prometteur.
Mérignac, à l'ouest, constitue le poumon économique de la métropole avec son pôle aéronautique majeur. La commune attire de nombreux cadres et familles grâce à son environnement agréable et ses nombreux espaces verts. Bien desservie par les transports en commun, dont les nouvelles extensions du tramway, Mérignac offre un potentiel d'investissement intéressant pour des biens familiaux.
Cenon, sur la rive droite, fait enfin partie des communes en pleine mutation. Bénéficiant d'investissements structurants dans le cadre de la politique de la ville, Cenon offre des prix médians encore modérés (entre 2 245 et 3 763 €/m² (2)) et une excellente connexion au centre-ville grâce au tramway. Le secteur connaît une valorisation constante, portée par le dynamisme du projet Euratlantique qui s'étend partiellement sur son territoire.
La location en meublé non professionnelle (LMNP) reste l’un des dispositifs fiscaux les plus utilisés pour investir à Bordeaux. Selon le régime fiscal, elle permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier (sous conditions), optimisant ainsi leur rentabilité. Un atout majeur par rapport au régime foncier classique.
Pour prétendre au statut LMNP, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou être inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Au-delà, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel). Cet autre régime offre des avantages supplémentaires comme la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global (dans le cadre du régime réel).
Bon à savoir : Bordeaux attire particulièrement les investisseurs en LMNP grâce à sa forte demande locative étudiante et à la présence de jeunes actifs, qui tendent à assurer un taux d’occupation élevé. La formule est d’autant plus intéressante si vous optez pour un investissement clé en main, avec gestion locative intégrée.
Ce régime fiscal accorde une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux éligibles de rénovation (avec un plafond à 400 000 € sur une période de 4 ans), dans les sites patrimoniaux remarquables (sous conditions).
Contrairement à d’autres dispositifs, la loi Malraux n’impose ni plafonds de loyers ni conditions de ressources des locataires. Elle est donc particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant restaurer des immeubles anciens dans le centre historique tout en optimisant leur fiscalité.
Monuments Historiques : la défiscalisation la plus puissante
Pour les bâtiments classés ou inscrits à l’inventaire, le dispositif Monuments Historiques offre une possibilité unique : les charges supportées par les propriétaires de monuments historiques peuvent être admises en déduction en totalité sous certaines conditions. Ce régime, parmi les plus avantageux fiscalement, s’adresse aux investisseurs patrimoniaux désireux de s’engager sur des biens d’exception.
Bordeaux, riche de plus de 400 monuments historiques, est une localité idéale pour ce type d’investissement, qui permet à la fois de préserver le patrimoine et de bénéficier d’un levier fiscal très puissant. Il s’inscrit parfaitement dans une stratégie de long terme, à la croisée de l’investissement et de la transmission.
Tous les dispositifs imposent des conditions d'éligibilité spécifiques. Celles-ci peuvent concerner votre foyer fiscal, des plafonds de revenus et de ressources locataires, le prix d'achat du bien, votre capacité d'emprunt, l'utilisation du bien, ou encore les travaux. Pensez donc à vérifier que vous êtes bien éligible avant de réaliser un investissement immobilier locatif.
Le non-respect des engagements, notamment en matière de durée de location ou de plafonds, peut entraîner la remise en cause des bénéfices fiscaux accordés.
En 2025, les quartiers les plus prometteurs pour investir dans le centre-ville de Bordeaux sont Bacalan, La Bastide et Euratlantique. Ces secteurs en pleine mutation offrent un excellent rapport qualité-prix avec des chiffres de rentabilité généralement supérieurs à la moyenne métropolitaine. Privilégiez notamment les petites surfaces (T1/T2) près des campus pour les étudiants, et les types de biens familiaux (T3/T4) dans les zones résidentielles comme Caudéran.
La métropole bordelaise offre d'excellentes alternatives au centre-ville avec des prix médians au m² oscillant entre 3 155 € et 6 370 € (2). Pessac se distingue par sa forte demande locative et sa rentabilité, idéale pour les investisseurs ciblant le marché étudiant. Talence, Mérignac et Bègles présentent également des opportunités intéressantes pour différents types de biens, avec des connexions de transport efficaces et des prix en stabilisation après plusieurs années de correction.
Le Triangle d'Or constitue le joyau immobilier du centre-ville de Bordeaux, délimité par le Cours Clémenceau, le Cours de l'Intendance et les Allées de Tourny. Ce secteur prestigieux abrite des biens d'exception dans des immeubles du XVIIIe siècle, avec des chiffres de valorisation parmi les plus élevés de la métropole bordelaise. Malgré son caractère luxueux, ce quartier reste vivant avec commerces et services de proximité, attirant particulièrement les investisseurs en quête de patrimoine haut de gamme.
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