Tout savoir sur la promesse et le compromis de vente

Il existe deux types d’avant-contrat pour l’achat d’un bien immobilier : la promesse et le compromis de vente. Si les deux solutions sont très proches et répondent aux mêmes exigences, elles ne recouvrent pas exactement les mêmes modalités juridiques.

Différence entre promesse et compromis de vente

En signant une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, le propriétaire s’engage auprès de l’acquéreur à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Avec une promesse de vente, l’acheteur peut décider de ne pas mener la transaction à son terme. Le compromis de vente, lui, va plus loin. D’un point de vue juridique, le compromis de vente engage les deux parties et restreint les possibilités pour chacun d'eux de renoncer à la vente ou à l'achat.

La promesse ou le compromis de vente précède l’acte de vente de quelques semaines. Ce ne sont pas des actes obligatoires mais ils s’avèrent nécessaires lorsque certains points restent à valider avant la vente définitive, comme l’obtention d’un prêt immobilier par exemple. Dans la pratique, la signature d’un compromis de vente est souvent préférée à celle d’une promesse de vente.

Pour être valable, promesse et compromis doivent mentionner le prix du bien, sa description détaillée, sa date de disponibilité, les modalités de paiement, le montant des honoraires de l’agent immobilier et le détail des diagnostics techniques obligatoires. Il est possible d’y ajouter également des conditions suspensives, des clauses résolutoires et des clauses de dédit.

Montant de l’acompte et délai de rétractation

Lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente devant un agent immobilier, un notaire ou un avocat, le futur acquéreur peut verser une « indemnité d’immobilisation » dans le cas d’une promesse de vente, ou un « dépôt de garantie » dans le cas d’un compromis de vente. L’un comme l’autre s’élève généralement jusqu’à 10% du prix de vente, mais ce montant est négociable.

Cet acompte est versé sur un compte séquestre à l’ordre du notaire ou de l’agent immobilier. Il y demeure jusqu’à la fin de la transaction et garantit au futur acquéreur l’immobilisation du bien. Son montant est déduit du prix total au moment de la vente définitive. Si la vente échoue, hors conditions suspensives ou rétractation dans les délais impartis, le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation reste acquis au vendeur.

Depuis août 2015, la loi Macron octroie à l’acheteur d’un bien immobilier un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Passé ce délai, l’acheteur est tenu à ses engagements. Côté vendeur, en revanche, aucune rétractation n’est possible.

Conditions suspensives et rupture d’un compromis de vente

La rédaction d’une promesse ou d’un compromis de vente comporte presque toujours une liste de conditions suspensives qui doivent être impérativement levées pour que la vente puisse aller à son terme. Si l’une des conditions n'est pas levée, la vente est annulée et l’acheteur récupère l’acompte versé sur le compte séquestre. Voici les conditions suspensives les plus habituelles pour un achat immobilier :

- L’obtention d’un prêt immobilier pour l’acheteur. C’est la condition la plus courante. Elle offre à l’acheteur un délai en général de 30 ou 45 jours pour obtenir un crédit auprès d’un
établissement bancaire.
- L’absence de servitude. Elle concerne des contraintes ou des limites imposées par les règles d'urbanisme ou de droit privé.
- L’absence d’exercice du droit de préemption par une collectivité publique ou par un locataire.
- L’obtention d’un état hypothécaire du vendeur.

Si toutes les conditions suspensives sont remplies, les deux parties peuvent procéder à la signature de l’acte de vente définitif. Si l’acheteur renonce à ce stade alors qu’il a signé un compromis de vente, il perd de fait le dépôt de garantie et peut s'exposer potentiellement à devoir verser des dommages et intérêts au vendeur en cas de préjudice subi. Mieux vaut donc s’entourer de professionnels pour éviter les mauvaises surprises et réussir son achat immobilier !