Location immobilière : les assurances à contracter

Le locataire engagé dans un bail d’habitation est tenu de souscrire une assurance habitation pendant toute la durée du contrat. Celle-ci doit couvrir ce qu’on appelle les risques locatifs à savoir l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Catastrophes naturelles et technologiques, actes de terrorisme, bris de glace, vols… Les risques couverts dépendent du contrat. Le locataire demeure libre du choix de la compagnie d’assurances mais doit légalement présenter une attestation lors de la remise des clés.

Il doit par ailleurs remettre au propriétaire une attestation d’assurance chaque année. Si le locataire ne remplit pas cette obligation, le propriétaire doit le lui rappeler via une mise en demeure, l’informant qu’il devra lui-même contracter une assurance dont il répercutera le coût sur le loyer mensuel. Le propriétaire peut également résilier le bail si une clause prévoit cette possibilité dans le contrat.

À moins de louer un bien au sein d’une copropriété, le bailleur n’est pas obligé de souscrire une quelconque assurance. Il est toutefois fortement recommandé aux bailleurs de biens qui ne sont pas en copropriété, de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). En effet, en cas de gros sinistres de type incendie ou dégâts des eaux par exemple, les conséquences financières pourraient s’avérer catastrophiques pour un propriétaire qui ne serait pas assuré. La prime de l’assurance Propriétaire Non Occupant est en outre déductible des revenus fonciers.

L’assurance Propriétaire Non Occupant peut intervenir si la responsabilité du bailleur est mise en cause par son locataire, un voisin ou un tiers dans le cadre d’un trouble de jouissance, défaut d’entretien ou un vice de construction ; ou encore, lorsque son bien vacant subi un dégât des eaux, incendie, tempête, grêle etc. Elle peut également intervenir lorsque l’assurance habitation de son locataire est défaillante (ex. le locataire n’a pas payé sa prime d’assurance et celle-ci est résiliée), ou bien les garanties sont insuffisantes.

Le bailleur peut également s’assurer contre les risques de détérioration du bien qu’il met en location, notamment si celui-ci a une valeur particulière. Les compagnies d’assurances proposent également aux bailleurs des protections contre le risque du non-paiement des loyers. À noter qu’il existe aussi la garantie Visale, caution accordée par Action logement au locataire sous certaines conditions. L’organisme verse en cas de défaillance le loyer au propriétaire.

La loi Alur a en revanche imposé à tous les propriétaires de biens situés en copropriété, la souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile. L’assurance propriétaire non occupant permet de répondre à cette obligation légale tout en protégeant efficacement le patrimoine du bailleur.  

Attention, les obligations préalablement évoquées ne concernent pas la location saisonnière. L'assurance d’une location saisonnière n'est pas obligatoire, tant pour le locataire que pour le propriétaire. En pratique, une location de ce type est couverte soit par une assurance souscrite par le propriétaire, soit par une assurance souscrite par le locataire.

C'est le contrat de location qui précise celui qui doit souscrire l'assurance et pour quelles garanties. Le propriétaire peut prendre une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » qui couvre le locataire sur les dommages causés à lui-même, aux voisins et aux tiers. Évidemment, libre au propriétaire de répercuter la prime d’assurance dans le prix demandé aux locataires.

Toutefois, le locataire dispose bien souvent dans son contrat multirisque habitation d'une clause appelée garantie villégiature. Celle-ci est généralement suffisante pour garantir la location saisonnière.