Quel investissement locatif, pour quel apport financier ?

Si l'apport est souvent un préalable pour investir dans l'immobilier, le niveau d'effort demandé varie selon le type d'investissement choisi. Ce qu’il faut savoir.

Investir dans l’immobilier sans apport avec des revenus moyens

Si les conventions veulent que le candidat à l’acquisition dispose de 10 % du prix du logement à acheter, aucune loi n'oblige un particulier à avancer un apport personnel lors de l'acquisitiond'un bien immobilier.

La règle de l'apport ne s'applique pas de manière systématique, surtout dans le cadre d'un investissement locatif. Un particulier dont le dossier serait jugé bon avec des revenus réguliers et solides peut financer son opération sans aucun apport si son projet est cohérent.

Pour ce faire, il faudra se tourner vers les biens les moins chers du marché, mais dont la rentabilité  est assurée. Par exemple, investir en Pinel dans un secteur où le marché locatif hyper tendu laisse espérer de bons rendements près des transports en commun. Autres options : investir dans l’ancien dans un logement déjà occupé par un locataire ou dans une résidences services (Ehpad, étudiants, tourisme, séniors). Attention, les prix de l'immobilier neuf sont souvent 15 % à 20 % plus élevés que ceux de l'ancien.

Bon à savoir : ce type d'opérations s'adresse à des investisseurs plutôt aguerris, dont les revenus dépassent les 40 000 € par an brut, et qui souhaitent se créer un patrimoine à l'aide du crédit.


Le Malraux sans apport pour les revenus élevés

Le dispositif d’investissement immobilier Malraux dans des biens souvent situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR), dans des quartiers dégradés (QAD) ou dans certains quartiers du nouveau programme national de Renouvellement Urbain (NPNRU)*, et nécessitant de très lourds travaux permet d'investir sans aucun apport. Il ne s’adresse qu’aux personnes aux revenus élevés.

Le Malraux donne droit à une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 %**, du montant des dépenses éligibles, même si le bien a été acquis à l'aide d'un prêt bancaire. Il permet aussi de déduire 100 % des intérêts du crédit immobilier dans la limite du revenu foncier. L'investisseur se constitue ainsi un patrimoine sans débourser d'argent.

À noter : le montant des travaux pour le calcul de la baisse d'impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de quatre années consécutives.

Investir avec un gros apport personnel

Disposer d’un gros apport personnel (30 % du montant convoité ou plus) permet d’être en position de force pour acheter un bien ancien à rénover ou un bien neuf placé en loi Pinel.

Attention : compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêts actuels, il est déconseillé de payer comptant.

*Le champ d'application de la réduction d’impôt Malraux est a été adapté en 2017 suite au remplacement par les sites patrimoniaux remarquables (SPR) des secteurs sauvegardés, des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). La réduction d'impôt s'applique désormais au titre de la restauration d'un immeuble situé : sous certaines conditions, dans un site patrimonial remarquable classé (SPR classé) ; dans un quartier ancien dégradé (QAD) ; dans certains quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Ouvrent ainsi droit au dispositif les opérations de restauration complète d'un immeuble bâti situé : dans le périmètre d'un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans le périmètre d'un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, dans le périmètre d'un SPR à condition que l'opération de restauration de l'immeuble ait été déclarée d'utilité publique.

**Le taux de 30 % de la réduction d’impôt s’applique : aux sites patrimoniaux remarquables faisant l’objet d’un PSMV approuvé, aux anciens quartiers dégradés, aux quartiers NPNRU.



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