3 façons d'investir dans l'immobilier sans apport

Crédit amortissable à 110 % et dispositif Pinel permettent d’investir dans l’immobilier sans disposer d’apport personnel. À condition d’avoir un bon profil et projet cohérent.

Investir dans un logement ancien pour le mettre en location

Comme nous l'expliquions dans un précédent article : à chaque investissement immobilier son apport. Ainsi, pour obtenir un prêt immobilier finançant l’intégralité d’un investissement immobilier implique de rassurer votre interlocuteur en amont sur votre capacité à rembourser les échéances du crédit :

-          présentez-lui une hypothèse de loyers perçus réaliste ;

-          listez les frais annexes (assurances, charges de copropriété, travaux, impôts locaux…) ;

-          calculez l’effort d’épargne mensuel que vous êtes capable de consentir.


Avant de vous accorder un prêt amortissable finançant l’intégralité de votre opération, votre banque examinera votre situation patrimoniale : votre capacité d'endettement futur (montant maximum à rembourser que vous pouvez supporter compte-tenu de vos charges) ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus.

Elle s’assurera en outre que vous disposiez d’un reste à vivre suffisant. Enfin, nul besoin d’être propriétaire de votre résidence principale : un locataire respectant l'ensemble de ces critères peut très bien obtenir un financement à 110 % pour réaliser son projet.

Investir dans le neuf sans apport grâce au dispositif Pinel

Se positionner sur un investissement locatif Pinel est un levier supplémentaire pour obtenir un prêt immobilier sans apport.

En effet, les avantages fiscaux inhérents au dispositif Pinel seront intégrés dans le calcul de votre "reste à vivre". Sachez toutefois que le Pinel nécessite un engagement long de la part du bailleur (entre 6 et 12 ans).

Il est donc important que votre situation soit stable. N’oubliez pas que la loi Pinel impose un plafond maximum de loyer à appliquer. Et vérifiez que les loyers perçus restent suffisants pour rembourser en grande partie votre emprunt.

Acheter un bien déjà loué

En vous positionnant sur un logement déjà loué vous donnez du poids à votre dossier de crédit puisque le montant des loyers que vous allez réellement percevoir est connu à l’avance. Notez que la banque, pour savoir si votre emprunt sera autofinancé par les loyers perçus, ne tiendra compte que de 70 % du montant des loyers. Les 30 % restant sont généralement retirés et correspondent aux charges attenantes au bien placé en location (travaux, charges de copropriété, etc.). 

Préparez un dossier solide avec vos points forts (revenus réguliers, tenue de compte impeccable, capacité d’épargne…). Montrez que vous ne laissez rien au hasard (calcul de la rentabilité, fiscalité) et que vous avez même établi un budget prenant en charge les mensualités de crédit durant les périodes de vacances locatives.

Préparez un dossier solide avec vos points forts (revenus réguliers, tenue de compte impeccable, capacité d’épargne…). Montrez que vous ne laissez rien au hasard (calcul de la rentabilité, fiscalité) et que vous avez même établi un budget prenant en charge les mensualités de crédit durant les périodes de vacances locatives.

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