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Prêt immobilier : l’évolution des taux d’intérêt en 2023
L’évolution des taux d’intérêt en 2023 fait couler beaucoup d’encre. Certains investisseurs ont en effet des difficultés à emprunter, à cause d’un taux d’endettement excessif. Avant de vous lancer dans un achat immobilier ou un investissement locatif, il est donc nécessaire de faire le point sur le marché immobilier actuel. Quels sont les taux de crédit en 2023 ? Quels sont les effets de ces taux sur les prix des logements ? Comment obtenir le meilleur taux et réussir son investissement ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
L’évolution rapide des taux d’intérêt se poursuit en 2023
La baisse sans précédent des taux d’intérêt en 2021 a entrainé un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande. Le marché immobilier sous tension a donc vu ses prix exploser. En 2022, nous avons constaté le retour progressif d’un certain équilibre, notamment avec l’augmentation progressive des taux de prêt. Ces derniers affichaient une nouvelle hausse tous les mois, puis toutes les deux semaines au cours de l’année 2022. En 2023, cette courbe ascendante semble s’inscrire dans la durée.
Selon les estimations des différents cabinets de notaires, organismes bancaires et réseaux immobiliers, les taux moyens de mars 2023 sont les suivants :
- Entre 2,40 et 2,80% remboursables sur 15 ans
- Entre 2,60 et 3% remboursables sur 20 ans
Les taux moyens pour un endettement de 25 ans varient quant à eux entre 2,90 et plus de 3,20%.
La progression de ces taux reste rapide et constante depuis le début de l’année 2023. De ce fait, l’ensemble des acteurs du marché immobilier prévoient d’atteindre et de dépasser les 4% dans quelques mois.
La problématique des taux d’usure persiste
La révision trimestrielle des taux d’usure était l’une des problématiques phares de l’année 2022. L’évolution trop lente de ces taux par rapport à la hausse rapide des taux d’intérêt représentait le plus grand frein pour les emprunteurs.
Les notaires, courtiers et autres professionnels du secteur immobilier, émettaient des avis différents à ce sujet. Pour certains, il est indispensable de réévaluer les taux d’usure plus rapidement, afin de conserver un équilibre réaliste avec les taux d’intérêt. Pour d’autres, la solution résiderait dans la suppression pure et simple du taux d’usure.
Le 20 janvier 2023, la Banque de France a apporté une première réponse, en instaurant une révision mensuelle des taux d’usure à partir du mois de février. Cette mesure devrait être conservée jusqu’au mois de juin 2023.
BON A SAVOIR : Le taux d'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un prêt. L’actualisation mensuelle des taux d’usure n’engendre pas de changement de la méthode de calcul.
Voici un récapitulatif des taux d’usure pour un prêt immobilier à taux fixe, à taux variable et pour un prêt relais.
| Prêt immobiliers | Taux d'usure appliqué en Août 2023 |
|---|---|
| Crédits à taux fixe < à 10 ans | 4,17 % |
| Crédits à taux fixe de 10 ans et moins de 20 ans | 5,12 % |
| Crédits à taux fixe > 20 ans et plus | 5,33 % |
| Crédit relais | 5,28 % |
Les conséquences de l’évolution des taux d’intérêt sur les prix de l’immobilier en 2023
La baisse de la demande
Comme le démontre le tableau ci-dessus, l’évolution des taux d’intérêt est toujours trop rapide par rapport aux taux d’usure. De ce fait, les problématiques que rencontraient les investisseurs immobiliers en 2022 perdurent en 2023.
On constate toujours une augmentation des refus de dossiers, liée au durcissement des conditions d’emprunt. Le nombre de transactions est donc en baisse, car de moins en moins d’investisseurs sont capables de concrétiser leur projet immobilier.
La baisse des prix de l’immobilier
La difficulté à contracter des prêts immobiliers ne présente pas que des inconvénients. En effet, le volume décroissant de la demande a permis de réduire le déséquilibre de l’année 2021, qui avait provoqué la montée en flèche des prix des logements. Le marché immobilier fait actuellement l’expérience inverse, puisque l’offre apparait comme plus importante que la demande dans certains secteurs. Les prix ont donc inévitablement commencé à baisser, dans la majorité des grandes et moyennes villes françaises.
On pourrait penser que la baisse des prix de l’immobilier entrainerait une augmentation de la capacité d’emprunt des acquéreurs et du pouvoir d’achat en général. Ce n’est cependant pas le cas. En effet, la baisse des prix des habitations reste pour le moment assez faible par rapport à la croissance des taux d’intérêt.
Comment faire face à l’évolution des taux d’intérêt en 2023
Bien que le marché de l’immobilier soit encore sous tensions, l’investissement immobilier n’est pas impossible. Voici nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté, afin d’obtenir votre crédit logement.
Faire appel à un courtier
Confier votre dossier de demande de prêt à un courtier est aujourd’hui indispensable pour maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier. Un professionnel sera, en effet, en mesure de négocier plus efficacement avec les établissements bancaires, afin d’obtenir les meilleurs taux. Son rôle est d’analyser précisément chaque point de votre dossier, afin d’optimiser le montant des mensualités, le taux immobilier, la durée de remboursement, les frais de dossier, les échéances, ainsi que la durée totale du prêt.
La renégociation de l’assurance de prêt
L’assurance emprunteur est souvent l’élément bloquant pour les organismes bancaires. Son coût entraine souvent une augmentation du TAEG *, au-delà des taux d’usure en vigueur. Cette problématique est souvent rencontrée par les investisseurs de plus de 40 ans et les personnes jugées vulnérables.
Sachez que vous pouvez renégocier votre assurance emprunteur après l’obtention de votre crédit. En effet, rien ne vous oblige à conserver le taux d’assurance de votre organisme prêteur pendant toute la durée de votre remboursement. Vous pourrez ainsi obtenir un taux plus avantageux et faire baisser le montant de vos mensualités.
*TAEG = Taux annuel effectif global
Miser sur le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) peut être une option intéressante. Il s’agit en effet de l’un des emprunts préférés des Français pour financer une partie de leur acquisition sans payer d’intérêt. Il est accessible pour les primo-accédants (achat d’une première résidence principale), ainsi que pour tous les investisseurs qui n’ont pas été propriétaires depuis plus de deux ans. Le montant du PTZ est soumis à un zonage et à des conditions de ressources.
BON A SAVOIR : Le PTZ est un prêt complémentaire, qui ne peut pas être considéré comme un apport personnel.
Les aides à la rénovation énergétique
Plusieurs primes et aides sont disponibles pour vous permettre de financer l’achat d’un bien immobilier ancien à rénover, ou bien les travaux de rénovation énergétique de votre logement existant.
Pensez notamment à vérifier votre éligibilité aux dispositifs suivants en effectuant des simulations :
L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 50 000€ sur 15 ans. Vous pourrez financer des travaux d’économie d’énergie (isolation, système de chauffage, eau chaude sanitaire…), que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur.
Ma Prime Rénov vous accorde des subventions en fonction de :
- Vos ressources
- Des travaux de rénovation thermique que vous souhaitez réaliser.
Elle est notamment utilisée pour l’installation de pompes à chaleur, de poêles, ou bien pour l’optimisation de l’isolation intérieure et extérieure.
BON A SAVOIR : le site service-public.fr propose un simulateur pour chaque dispositif.
N’hésitez pas à consulter également les autres aides disponibles (Prime CEE, aides locales, aides de l’Anah…).
