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Le bail réel solidaire : un dispositif avantageux
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet de répondre à certaines problématiques du marché immobilier. Il correspond à certains profils d’acheteurs et ne peut être mis en place que sous certaines conditions, de revenus notamment.
Le bail réel solidaire (BRS) consiste en une dissociation du foncier et du bâti :
- l'acquéreur n'achète que le logement ;
- le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer faible. L'OFS reste propriétaire du terrain.
Seuls la construction ou l’achat du logement sont à financer par prêt bancaire (ou autre).
Des avantages pour chaque acteur du Bail Réel Solidaire
Dans le cadre d’un dispositif de bail réel et solidaire (BRS), il existe donc trois acteurs distincts :
- un promoteur ou bailleur social, en début de dispositif pour la construction des logements.
- un propriétaire foncier : un organisme foncier et solidaire dit OFS
- un propriétaire du bâti : le ménage aux revenus modestes.
La construction des logements en début d’opération lie le promoteur ou bailleur social à l’OFS par un bail appelé BRS opérateur.
Les deux propriétaires, l’OFS et le ménage, sont liés par un bail qui concerne l’occupation du terrain : le Bail Réel Solidaire utilisateur.
Si le dispositif présente des avantages pour chacun de ses acteurs, il est avant tout conçu pour être intéressant pour le preneur du Bail Réel Solidaire : le futur propriétaire du logement.
Les avantages pour le ménage propriétaire
Un ménage peut bénéficier du BRS selon ses ressources et la zone foncière du projet. Les avantages du dispositif lui permettent donc :
- l’accession à la propriété de sa résidence principale en diminuant le prix d'achat et en favorisant l'obtention d'un prêt bancaire ;
- de solliciter les autres aides ordinairement attribuées à l’acquisition de la résidence principale (Prêt à taux zéro, TVA réduite, etc.) ;
- de bénéficier d’une sérénité au long terme concernant la location du terrain grâce à une redevance versée à l'OFS très peu élevée ;
- de jouir des droits liés à la propriété d’un bien immobilier (mise en hypothèque possible pour prêt bancaire, liberté de modifier l’intérieur de l’habitation à souhait, etc.) ;
- de transmettre son bien en héritage à sa famille, sous réserve du respect des plafonds de revenus des bénéficiaires et que le bien soit bien repris en résidence principale.
Un taux de TVA faible
Le Bail Réel Solidaire est soutenu par un taux de TVA réduit à 5,5 % à chaque étape :
- achat du terrain et aménagement de ce dernier ;
- construction du logement et travaux ;
- revente du logement seul aux ménages;
- conclusion ou reconduction d’un bail concernant le terrain.
Une taxe foncière allégée
Un abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties est concédé pour les logements occupés au titre de résidence principale, par un acquéreur avec Bail Réel Solidaire.
Le prêt à taux zéro
Pour bénéficier d’un PTZ au sein d’un Bail Réel Solidaire, il suffit désormais de remplir les conditions d’accès au BRS.
La sécurisation du patrimoine immobilier
Le bail réel solidaire permet aux ménages plus modestes de construire et sécuriser un patrimoine immobilier. Le propriétaire du bâti peut revendre son bien, mais uniquement à des personnes justifiant de revenus répondant aux conditions du dispositif et avec une plus-value encadrée par le bail réel solidaire. Il y a donc également une sécurisation sociale au long terme d’un patrimoine immobilier de façon générale.
Le Bail Réel solidaire : inconvénients
Ils sont peu nombreux. Outre les plafonds de revenus par zone qui peuvent être une condition limitante, la situation peut être plus délicate à gérer en cas de revente du BRS ou de succession.
Des conditions de revente et de transmission bien définies
Le bien ne peut être transmis ou vendu qu'à un acquéreur répondant également aux conditions d'éligibilité, même si celui-ci fait partie de la famille du propriétaire initial. S'ils ne trouvent pas preneur, les propriétaires ou ayants droit devront céder le bail à un acquéreur agréé par l'OFS.
Une propriété à durée limité
Le Bail réel solidaire offre une durée de propriété longue mais néanmoins limitée : 99 ans au maximum.
