Comment déterminer le prix d'un loyer ?

Pour un propriétaire bailleur, il est important de ne pas se tromper lors de la détermination du montant du loyer, car il sera difficile de le réajuster notamment s'il est situé en zone tendue. De plus, certaines villes, comme Paris et Lille, sont soumises à un encadrement des loyers. On décrypte :

Un loyer fixé librement, mais encadré par la loi

Avant l’entrée dans les lieux d’un premier locataire (ou si le bien n'a pas été loué depuis 18 mois ou s'il a subi certains travaux d’amélioration dans les 6 mois précédents) la fixation du montant d'un loyer est libre.
Cependant, 2 cas vous obligent à respecter un montant maximal lors d'une première location.

  • Le bien est situé à Paris ou dans la région de Lille
Ces villes font l'objet d'un dispositif d'encadrement des loyers fixé par arrêté préfectoral : le loyer proposé ne peut excéder le montant des loyers de référence, définis selon la catégorie du logement. En cas de non-respect, le bailleur s'expose à une action en justice de son locataire pour obtenir une diminution de loyer.

  • Le bail est lié à un dispositif de réduction fiscale
Certains dispositifs fiscaux imposent des plafonds de loyers aux propriétaires. C'est le cas, par exemple, d'un bailleur bénéficiant de la loi Pinel dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier neuf. En cas de non-respect du plafond, le bailleur ne pourra pas bénéficier de sa réduction d’impôts.

Après la première mise en location et si votre logement est situé en zone tendue, c'est à dire dans les agglomérations où l'offre de logements n’est pas suffisante pour couvrir la demande, il n'est plus possible de changer le montant du loyer.  A la relocation, il est encadré par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Ainsi, le bailleur doit respecter l’évolution de l’indice publié chaque année par l'Insee.

Comment définir le loyer d'un bien immobilier ?

Pour fixer le prix d'un logement loué à l'année (hors location saisonnière), différents critères sont à prendre en compte :
  • type et état du logement
  • surface du bien
  • localisation de l'habitation
  • marché locatif dans le secteur
  • location vide ou meublée
  • prestations incluses et consommation énergétique

L'objectif est de rester rentable (le revenu de votre location doit couvrir le prix d'achat de votre bien) sans pour autant fixer un loyer trop élevé, qui réduirait l'attractivité du logement et pourrait générer des périodes de vacance locative ou un risque de loyers impayés , et donc une perte de revenus.

Pour trouver le bon prix, il est possible de comparer les annonces de biens similaires au vôtre et situés dans la même zone géographique, de consulter les baromètres en ligne ou encore de se connecter au site de l'Observatoire des loyers. Si vous êtes accompagné par un professionnel de l'immobilier, il saura estimer la valeur locative de votre bien.

Comment calculer le montant des charges ?

Le propriétaire est en droit de réclamer au locataire une provision sur les charges locatives. Ces charges, récupérables, correspondent aux éléments et services dont le locataire profite directement :

  • consommation d'électricité, d'eau, de gaz,
  • dépenses d’entretien courant sur la copropriété (ascenseur, espaces extérieurs, électricité des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères...).

Le montant de ces dépenses (ou leur estimation en cas de première location) est à ajouter chaque mois au prix du loyer.

Il est important de conserver les documents justifiants de ces dépenses, car chaque année, une régularisation est à effectuer : en cas de trop perçu de l'une ou de l'autre partie, la différence sera à régler.


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