04/06/2025 - 5 min de lecture
Vous cherchez une alternative au dispositif Pinel pour votre prochain investissement immobilier ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pourrait être une solution adaptée. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, ce dispositif est ouvert aux particuliers procédant à un investissement par l’intermédiaire d’une personne morale depuis 2024. Il offre des avantages fiscaux attractifs et une rentabilité sur le long terme.Investir dans un Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Vous cherchez une alternative au dispositif Pinel pour votre prochain investissement immobilier ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pourrait être une solution adaptée. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, ce dispositif est ouvert aux particuliers procédant à un investissement par l’intermédiaire d’une personne morale depuis 2024. Il offre des avantages fiscaux attractifs et une rentabilité sur le long terme.
Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Définition et objectifs du LLI
Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif créé en 2014 qui permet de proposer des logements à loyers réglementés, inférieurs aux prix du marché libre mais supérieurs à ceux du parc social. Son objectif principal est de permettre l'accès à un logement abordable dans les zones tendues, où le marché immobilier est particulièrement sous pression.
Concrètement, le LLI vise à combler le fossé existant entre le logement social traditionnel et le marché locatif privé, répondant ainsi aux besoins des ménages à revenus intermédiaires.
Bon à savoir : Le régime fiscal avantageux du LLI a été créé par l'article 73 de la loi de finances pour 2014 et a connu une évolution majeure avec l'ouverture aux particuliers investissant par l’intermédiaire d’une personne morale par la loi de finances pour 2024.
À qui s'adresse le LLI ?
Du côté des locataires, le LLI cible spécifiquement les "classes moyennes" ,ces ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour se loger confortablement dans le parc privé des zones tendues.
Pour pouvoir bénéficier d'un logement intermédiaire, les locataires doivent occuper le logement à titre de résidence principale et respecter des plafonds de ressources, qui varient selon :
- la composition du foyer ;
- la zone géographique concernée.
Côté investisseurs, le dispositif s’adresse aux particuliers (via une personne morale) souhaitant se constituer un patrimoine immobilier avec une vision à long terme, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Quel bien est concerné par le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Les types de logements éligibles
Pour être éligible au dispositif LLI, un bien immobilier doit répondre à plusieurs critères :- Il doit s'agir d'un logement neuf ou acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
- Le bien visé par le dispositif doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire.
- Le bien doit respecter les normes de construction récentes, notamment en termes de performance énergétique.
- Il doit être conforme aux normes RE 2020 (consommation énergétique réduite, confort phonique et thermique optimisé).
Les zones géographiques concernées
L'implantation géographique est un critère déterminant pour l'éligibilité au dispositif LLI. Au moment du dépôt du permis de construire, les biens doivent être situés dans l’une des zones suivantes :
- une zone tendue du territoire classée -A bis, A ou B1- ;
- les territoires de communes en réindustrialisation ;
- les zones visées par une grande opération d'urbanisme (GOU) ou encore par un projet partenarial d’aménagement (PPA) ;
- les zones concernées par une opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
- par une opération de transformation d’une zone d’activité économique (ZAE), par une opération programmée d’amélioration de l’habitation (OPAH) ou encore par une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).
Cette restriction géographique s'explique par la volonté de développer l'offre de logements locatifs intermédiaires là où les tensions sur le marché immobilier sont les plus fortes, généralement dans les grandes agglomérations et leurs périphéries.
Les plafonds de loyers varient selon les zones. En 2025, ils sont fixés à 18,89 €/m² en zone A bis, 14,03 €/m² en zone A, 11,31 €/m² en zone B1 et 9,83 €/m² en zones B2 et C (sous conditions).
Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?
Investir via une personne morale telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI)
Contrairement à d'autres dispositifs d'investissement locatif, le LLI impose d'acquérir le bien via une structure sociale : une personne morale :
- La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est la formule la plus courante.
- Il est également possible d'utiliser une autre forme de société, comme une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
- La société sélectionnée par l’investisseur peut être soumise soit à l'Impôt sur le Revenu, soit à l'Impôt sur les Sociétés.
Cette obligation de passer par une société représente une différence majeure avec les anciens dispositifs comme le
dispositif Pinel, où l'acquisition pouvait se faire directement par le particulier.
S'engager à louer pendant 15 ans minimum afin de bénéficier des avantages fiscaux
L'investissement en LLI s'inscrit dans une perspective de long terme :
- L'engagement de location minimal est de 15 ans.
- Pour maximiser les avantages fiscaux, il est recommandé de s'engager sur 15 à 20 ans.
- Le crédit d'impôt sur la taxe foncière s'applique pendant toute la durée de l'engagement.
- Le non-respect de cette durée peut entraîner la perte des avantages fiscaux, avec obligation de rembourser une partie des aides perçues.
Cette contrainte temporelle impose une véritable stratégie patrimoniale et exclut les investisseurs recherchant une plus grande flexibilité à court terme. En revanche, elle constitue une excellente solution pour ceux qui souhaitent se créer des revenus complémentaires pour la retraite.
Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
Pour maintenir les avantages fiscaux liés au LLI, l'investisseur doit s'assurer que :
- les loyers pratiqués restent en dessous des plafonds fixés ;
- les locataires respectent les conditions de ressources au moment de la signature du bail ;
- ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
Voici les plafonds de ressources des locataires en 2025 :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 779 € |
| + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| + 4 personnes à charge ou plus | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
Ces contraintes garantissent que les logements restent accessibles aux ménages ciblés par le dispositif, à savoir les classes moyennes qui peuvent avoir des difficultés à accéder au parc social ou au marché libre dans les zones tendues.
Attention aux risques de remise en cause des avantages fiscaux
Les avantages fiscaux du LLI peuvent être remis en cause dans plusieurs situations :
- non-respect de la durée minimale de location ;
- dépassement des plafonds de loyers ;
- location à des personnes ne respectant pas les conditions de ressources ;
- non-respect des obligations déclaratives.
Bon à savoir : Une obligation déclarative a été mise en place par la loi de finances pour 2021, en remplacement de la procédure d’agrément préalable par le préfet. Les propriétaires ou gestionnaires de logements relevant du régime LLI doivent déclarer régulièrement à l’administration des informations relatives aux opérations mises en place pour permettre leur suivi et la vérification du respect des conditions fiscales.
Pourquoi investir dans le LLI ?
Avantages financiers du LLI
Le LLI présente des avantages financiers substantiels pour les investisseurs :
- Une TVA réduite à 10% : Contrairement à un achat immobilier classique soumis à une TVA de 20%, le LLI bénéficie d'une TVA à taux réduit, ce qui conduit en pratique à une baisse du prix d'achat.
- Un crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière : La taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d'impôt chaque année, pendant toute la durée de l'engagement (jusqu'à 20 ans).
- Un prix d'acquisition inférieur au marché : Grâce à ces conditions avantageuses, le prix d'un bien en LLI est généralement inférieur aux logements neufs classiques.
- Une valorisation potentielle à long terme : Situés dans des zones dynamiques, ces biens peuvent connaître une appréciation significative sur la durée de détention (estimation d'environ 1% par an).
- Des frais de notaire réduits : Les frais de notaire sur un bien neuf sont de 2 à 3%, contre 7% pour un bien ancien, ce qui renforce encore l'avantage à l'acquisition.
Un marché locatif porteur
Investir dans le LLI, c'est aussi profiter d'un marché locatif particulièrement dynamique :
- Les biens sont situés dans des zones à forte tension locative, où la demande excède largement l'offre.
- Le positionnement "intermédiaire" des loyers correspond à une demande importante et non satisfaite.
- La qualité des constructions (neuves ou récentes) et leur localisation attractive contribuent à limiter la vacance locative.
- Les plafonds de loyers, bien qu'inférieurs au marché libre, permettent néanmoins une rentabilité intéressante compte tenu des avantages fiscaux.
Contribution à la réponse au besoin de logements intermédiaires
En investissant dans le LLI, vous participez également à l'effort national pour répondre à la crise du logement :
- Vous contribuez à développer une offre locative abordable pour les classes moyennes.
- Vous participez à la mixité sociale, les programmes comportant du LLI incluent aussi généralement 25% de logements sociaux.
- Vous soutenez la construction neuve, secteur stratégique pour l'économie et l'emploi.
Cette dimension sociétale peut constituer un facteur de motivation supplémentaire pour certains investisseurs.
Comment procéder concrètement pour investir en LLI ?
Si vous êtes convaincu par les avantages du LLI, voici les étapes à suivre pour concrétiser votre investissement :
1. Acquisition du bien
Tout commence par le choix d'un logement neuf éligible au dispositif. À cette étape :
- Sélectionnez le bien qui correspond le mieux à vos attentes en termes d'investissement et de rentabilité.
- Vérifiez qu'il se situe bien dans une zone éligible.
- Examinez les perspectives locatives du secteur.
- Réservez le bien.
2. Création d’une société pour réaliser l’investissement LLI
Deux options s'offrent à vous :
- Si vous possédez déjà une SCI ou une société, l'achat peut être réalisé directement via cette personne morale.
- Si vous n'avez pas encore créé de société, vous devrez constituer une SCI avec au moins deux associés (couple, associés investisseurs...).
Un notaire pourra vous accompagner pour la rédaction des statuts, la publication au journal d'annonces légales et la déclaration auprès de l'INPI.
3. Financement LLI et mise en location
Une fois votre société créée et immatriculée :
- Finalisez votre financement bancaire et signez l'acte de vente définitif.
- Procédez à la télédéclaration officielle LLI.
- Mettez le bien en location en respectant scrupuleusement les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
4. Gestion et suivi sur la durée
Pour optimiser votre investissement sur la durée :
- Bénéficiez de vos avantages fiscaux (TVA réduite à l'achat et crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière).
- Assurez un suivi rigoureux des conditions de location pour maintenir les avantages fiscaux.
- Envisagez éventuellement de confier la gestion locative à un professionnel pour vous décharger de ces contraintes.
Le Logement Locatif Intermédiaire représente une opportunité d'investissement particulièrement intéressante pour qui accepte de s'inscrire dans une logique de long terme. Avec ses avantages fiscaux attractifs, sa contribution à la résolution de la crise du logement et son positionnement sur un marché locatif porteur, le LLI pourrait bien s'imposer comme l'un des dispositifs phares de l'investissement immobilier dans les années à venir.
Si vous envisagez un tel investissement, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un conseiller spécialisé qui pourra vous accompagner dans la structuration de votre projet et la création de la société nécessaire à sa réalisation.
Focus : Le Logement Locatif Intermédiaire Meublé
Une option intéressante pour optimiser encore davantage la rentabilité de votre investissement LLI est la location meublée. Cette formule combine les avantages du LLI classique avec ceux du statut de
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Avantages du LLI meublé
Le LLI meublé présente plusieurs atouts supplémentaires :
- Une fiscalité encore plus avantageuse : La location meublée permet de bénéficier du statut LMNP et d'opter pour une imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), potentiellement plus favorable que les revenus fonciers.
- Une demande locative renforcée : Le LLI meublé répond parfaitement aux attentes de certains publics spécifiques (jeunes actifs, étudiants) recherchant un logement clé en main dans les grandes villes et pôles économiques.
- Des loyers légèrement supérieurs : Les loyers du LLI meublé sont généralement plus élevés que ceux du LLI en location nue, permettant d'optimiser la rentabilité.
Conditions spécifiques au LLI meublé
Les conditions de base restent identiques au LLI classique :- respect des plafonds de loyers selon la zone ;
- vérification des ressources des locataires à la signature du bail ;
- engagement de location de 15 à 20 ans.
La seule différence majeure concerne l'équipement du logement : celui-ci doit être entièrement meublé et équipé pour permettre une occupation immédiate (cuisine équipée, literie, rangements, électroménager de base, etc.).
Conclusion : Le LLI, pour quel type d'investisseur ?
Profils d'investisseurs concernés
Le dispositif LLI s'adresse principalement :
- aux investisseurs avec une vision patrimoniale à long terme, l'engagement sur 15-20 ans nécessitant une approche non spéculative ;
- aux contribuables fortement imposés, pour qui les avantages fiscaux du LLI sont particulièrement pertinents ;
- aux investisseurs expérimentés familiers avec la gestion de SCI ;
- aux personnes préparant leur retraite via la constitution d'un patrimoine immobilier ;
- aux investisseurs souhaitant optimiser la transmission, la SCI permettant des abattements fiscaux avantageux pour la transmission des parts.
Le dispositif n'est en revanche pas adapté aux investisseurs recherchant flexibilité et investissement à court terme.
Perspectives d'évolution du marché
Le LLI présente des perspectives favorables :
- une demande locative soutenue dans les zones tendues ;
- un soutien politique durable face à la crise du logement ;
- une alternative crédible au Pinel en 2025 pour l'investissement dans le neuf ;
- un potentiel de valorisation attractif grâce à des emplacements dynamiques et des normes de construction récentes.
Questions fréquentes
Quels sont les avantages du LLI pour les particuliers ? 💡
Le LLI offre aux particuliers des avantages fiscaux significatifs avec une TVA réduite à 10% sur le prix d'achat et un crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière pendant une période allant jusqu’à 20 ans. L'acquisition à prix réduit dans des zones à forte demande locative garantit une rentabilité attractive, tandis que les loyers plafonnés assurent un taux d'occupation optimal avec des locataires aux revenus intermédiaires.
Qui peut acheter en LLI ? 💡
L'achat en LLI est accessible aux particuliers via une personne morale comme une SCI depuis 2024 dans les zones tendues comme l'Île-de-France et les grandes métropoles. Les investisseurs doivent respecter des plafonds de ressources définis par zone géographique et s'engager à louer le bien pendant 15 ans minimum comme résidence principale à des locataires aux revenus intermédiaires.
Quelle est la différence principale entre LLI et Pinel ? 💡
La principale distinction réside dans le mécanisme fiscal : le Pinel propose une réduction d'impôt sur le revenu, limitée à 10 000 € par an, tandis que le LLI fonctionne avec une TVA à 10% sans plafonnement des avantages fiscaux. Le LLI remplace désormais le Pinel qui s'est arrêté fin 2024 et permet aux investisseurs de multiplier leurs acquisitions sans restriction de montant.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement en LLI ? 💡
La rentabilité d'un investissement LLI se calcule en divisant les revenus locatifs annuels nets par le montant total investi. Les revenus nets comprennent les loyers perçus moins les charges, la taxe foncière et les frais de gestion. Le montant investi inclut le prix d'achat avec TVA réduite, les frais de notaire et d'éventuels travaux.
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