Comment investir dans un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ? - Crédit Agricole Immobilier

Vous cherchez une alternative au dispositif Pinel pour votre prochain investissement immobilier ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pourrait être une solution adaptée.

Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, ce dispositif est ouvert aux particuliers procédant à un investissement par l’intermédiaire d’une personne morale depuis 2024. Il offre des avantages fiscaux attractifs et une rentabilité sur le long terme.

Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Définition et objectifs du LLI

Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif créé en 2014 qui permet de proposer des logements à loyers réglementés, inférieurs aux prix du marché libre mais supérieurs à ceux du parc social. Son objectif principal est de permettre l'accès à un logement abordable dans les zones tendues, où le marché immobilier est particulièrement sous pression.

Concrètement, le LLI vise à combler le fossé existant entre le logement social traditionnel et le marché locatif privé, répondant ainsi aux besoins des ménages à revenus intermédiaires.

À qui s'adresse le LLI ? 

Du côté des locataires, le LLI cible spécifiquement les "classes moyennes" - ces ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour se loger confortablement dans le parc privé des zones tendues.

Pour pouvoir bénéficier d'un logement intermédiaire, les locataires doivent occuper le logement à titre de résidence principale et respecter des plafonds de ressources, qui varient selon :

• La composition du foyer ;

• La zone géographique concernée.

Côté investisseurs, le dispositif s’adresse aux particuliers (via une personne morale) souhaitant se constituer un patrimoine immobilier avec une vision à long terme, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Investir via une personne morale telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI)

Contrairement à d'autres dispositifs d'investissement locatif, le LLI impose d'acquérir le bien une personne morale :

• La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est la formule la plus courante ;

• Il est également possible d'utiliser une autre forme de société, comme une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ;

• La société sélectionnée par l’investisseur peut être soumise soit à l'Impôt sur le Revenu, soit à l'Impôt sur les Sociétés.

Cette obligation de passer par une société représente une différence majeure avec les anciens dispositifs comme le dispositif Pinel, où l'acquisition pouvait se faire directement par un particulier.

S'engager à louer pendant 15 ans minimum afin de bénéficier des avantages fiscaux

L'investissement en LLI s'inscrit dans une perspective de long terme :

• L'engagement de location minimal est de 15 ans ;
• Pour maximiser les avantages fiscaux, il est recommandé de s'engager sur 15 à 20 ans ;
• Le crédit d'impôt sur la taxe foncière s'applique pendant toute la durée de l'engagement ;
• Le non-respect de cette durée peut entraîner la perte des avantages fiscaux, avec obligation de rembourser une partie des aides perçues.

Cette contrainte temporelle impose une véritable stratégie patrimoniale et exclut les investisseurs recherchant une plus grande flexibilité à court terme. En revanche, elle constitue une excellente solution pour ceux qui souhaitent se créer des revenus complémentaires pour la retraite. 

Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires

Pour maintenir les avantages fiscaux liés au LLI, l'investisseur doit s'assurer que :

• Les loyers pratiqués restent en dessous des plafonds fixés ;

• Les locataires respectent les conditions de ressources au moment de la signature du bail ;

• Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.

Voici les plafonds de ressources des locataires en 2025 (décret n° 2025-547 du 17 juin 2025) :

Ces contraintes garantissent que les logements restent accessibles aux ménages ciblés par le dispositif, à savoir les classes moyennes qui peuvent avoir des difficultés à accéder au parc social ou au marché libre dans les zones tendues. Attention aux risques de remise en cause des avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux du LLI peuvent être remis en cause dans plusieurs situations :

• Non-respect de la durée minimale de location ;

• Dépassement des plafonds de loyers ;

• Location à des personnes ne respectant pas les conditions de ressources ;

• Non-respect des obligations déclaratives.

Avantages financiers du LLI

Le LLI présente des avantages financiers substantiels pour les investisseurs :

1. Une TVA réduite à 10 % : contrairement à un achat immobilier classique soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d'une TVA à taux réduit, ce qui conduit en pratique à une baisse du prix d'achat.
2. Un crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière : la taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d'impôt chaque année, pendant toute la durée de l'engagement (jusqu'à 20 ans). Cela représente environ 6 % du coût de l'investissement réparti sur la période de détention.
3. Un prix d'acquisition inférieur au marché : grâce à ces conditions avantageuses, le prix d'un bien en LLI est généralement inférieur aux logements neufs classiques ; toutefois les loyers sont plafonnés entre 15 et 20 % en dessous des prix du marché local.
4. Une valorisation potentielle à long terme : situés dans des zones dynamiques, ces biens peuvent connaître une appréciation significative sur la durée de détention (estimation d'environ 1% par an).
5. Des frais de notaire réduits : les frais de notaire sur un bien neuf sont en général de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % pour un bien ancien, ce qui renforce encore l'avantage à l'acquisition.

Un marché locatif porteur

Investir dans le LLI, c'est aussi profiter d'un marché locatif particulièrement dynamique :

• Les biens sont situés dans des zones à forte tension locative, où la demande excède largement l'offre ;

• Le positionnement "intermédiaire" des loyers correspond à une demande importante et non satisfaite ;

• La qualité des constructions (neuves ou récentes) et leur localisation attractive contribuent à limiter la vacance locative ;

• Les plafonds de loyers, bien qu'inférieurs au marché libre, permettent néanmoins une rentabilité intéressante compte tenu des avantages fiscaux.

Contribution à la réponse au besoin de logements intermédiaires

En investissant dans le LLI, vous participez également à l'effort national pour répondre à la crise du logement :

• Vous contribuez à développer une offre locative abordable pour les classes moyennes ;

• Vous participez à la mixité sociale, les programmes comportant du LLI incluant aussi généralement 25 % de logements sociaux ;

• Vous soutenez la construction neuve, secteur stratégique pour l'économie et l'emploi.

Cette dimension sociétale peut constituer un facteur de motivation supplémentaire pour certains investisseurs.

Profils d'investisseurs concernés

Le dispositif LLI s'adresse principalement :

• Aux investisseurs avec une vision patrimoniale à long terme, l'engagement sur 15-20 ans nécessitant une approche non spéculative ;

• Aux contribuables fortement imposés, pour qui les avantages fiscaux du LLI sont particulièrement pertinents ;

• Aux investisseurs expérimentés familiers avec la gestion de SCI ;

• Aux personnes préparant leur retraite via la constitution d'un patrimoine immobilier ;

• Aux investisseurs souhaitant optimiser la transmission, la SCI permettant des abattements fiscaux avantageux pour la transmission des parts.

Le dispositif n'est en revanche pas adapté aux investisseurs recherchant flexibilité et investissement à court terme.

Perspectives d'évolution du marché

Le LLI présente des perspectives favorables :

• Une demande locative soutenue dans les zones tendues ;
• Un soutien politique durable face à la crise du logement ;
• Une alternative crédible au Pinel en 2025 pour l'investissement dans le neuf ;
• Un potentiel de valorisation attractif grâce à des emplacements dynamiques et des normes de construction récentes.