Location : quel impact sur le propriétaire bailleur ?

Trouver un occupant et signer un bail de location est la finalité d’un investissement locatif, mais là ne s’arrête pas le rôle du propriétaire d’un bien immobilier ! Devenu bailleur, il voit sa situation évoluer. Il doit anticiper de nouveaux risques et assumer de nouvelles responsabilités. Impôts, impayés, travaux : tour d’horizon des incidences de la location sur le propriétaire d’un bien immobilier.

Quelle incidence sur la fiscalité du propriétaire ?

Parmi les obligations du propriétaire bailleur, les loyers perçus sont à déclarer en revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. Deux options s’offrent à vous :
• Le régime micro-foncier, réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Ce régime d’imposition simplifié donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel, qui s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Il permet de déduire les charges (intérêts de l’emprunt) ou les dépenses (taxe foncière, travaux, etc.).


Si vous avez investi via un dispositif de défiscalisation type loi Pinel, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier. Par ailleurs, si l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier n’est pas avantageux, vous pouvez choisir le régime réel et bénéficier d’un déficit foncier lorsque vos charges déductibles dépassent le montant de vos loyers, ce qui vous octroie une réduction d’impôt.

Quelles garanties locatives pour le propriétaire ?

Il est recommandé de souscrire des garanties locatives pour sécuriser son investissement immobilier. Le but est notamment de se prémunir des loyers et charges impayés, voire même de l’absence de loyer en raison de l’absence de locataire (carence, vacance). Une assurance garantie locative couvre aussi les réparations en cas de détérioration, et peut apporter une protection juridique lors d’un litige avec le locataire.

Il existe un système de cautionnement gratuit : le dispositif Visale. Depuis 2016, il remplace la garantie des risques locatifs (GRL) et couvre les loyers impayés (charges comprises) durant les trois premières années du bail. C’est Action Logement qui se substitue alors au locataire auprès du propriétaire bailleur. Destiné aux jeunes et aux salariés précaires, Visale ne prend pas en compte les dégradations.

Quelles contraintes pour le propriétaire ?

Un propriétaire bailleur est soumis à des obligations vis-à-vis de son locataire :
• fournir un logement décent, qui garantit la sécurité et la santé de ses occupants et respecte une surface et un équipement minimum ;
• mettre à disposition du locataire des documents annexes au bail (état des lieux, diagnostics immobiliers, etc.) ainsi que des quittances de loyer et des justificatifs de charges.

Si les réparations courantes sont de la responsabilité du locataire (hors cas de vétusté), les travaux sont à la charge du propriétaire bailleur. Cela concerne les réparations urgentes en cas de panne, ainsi que les travaux permettant le maintien en bon état du logement (fenêtres, équipements, gaz, électricité, etc.). Idem pour les travaux dans le cadre de la copropriété ou visant à améliorer les performances énergétiques.


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