Découvrez les conditions de l'exonération de la taxe foncière pour les propriétés neuves, la durée de cette exonération et les critères d'éligibilité.
La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils les occupent eux-mêmes ou qu’ils les mettent en location. Son montant varie selon chaque localité et dépend de la valeur locative cadastrale du logement concerné. Mais saviez-vous qu’en achetant dans le neuf, il est possible de bénéficier d’une exonération temporaire de cet impôt ? Un avantage fiscal non négligeable à intégrer dans votre plan de financement. On en parle ici justement !
Pour prétendre à l’exonération de la part communale ou intercommunale de la taxe foncière, le logement acheté doit être :
Il peut s’agir de maisons individuelles ou d’appartements, affectés à un usage de résidence principale, de résidence secondaire ou encore destinés à la location.
Certaines communes peuvent décider de ne pas appliquer cette exonération, ou de la réserver à certaines catégories de logements (par exemple financés par PTZ).
L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est éligible à l’exonération temporaire de taxe foncière puisqu’il s’agit bien d’un logement neuf.
La déclaration d’achèvement à prendre en compte est alors celle de la livraison du logement à l’acquéreur et non celle de la construction de l’immeuble.
Une exonération temporaire de 2 ans… qui peut s’étendre jusqu’à 5 ans
L’exonération de taxe foncière sur les logements neufs n’est pas définitive mais temporaire. Elle court pendant 2 ans à compter du 1ᵉʳ janvier de l’année qui suit l’achèvement de la construction.
Concrètement, pour un logement qui a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement en 2025, l’exonération s’appliquera pour les taxes foncières dues en 2026 et 2027.
Cette durée d’exonération peut toutefois se prolonger pendant 3 années supplémentaires (à hauteur de 50 à 100 % de la taxe), en vertu de l'exonération « haut niveau de performance énergétique ».
Au-delà de la durée de votre exonération de taxe foncière pour achat de logement neuf, vous pouvez bénéficier d’autres motifs d’exonération relatifs à votre niveau de revenus et/ou à votre statut (titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, de l’allocation aux adultes handicapés, etc.).
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait générer.
Cette base est diminuée d’abattements (40 ou 50% pour les logements neufs) puis multipliée par les taux votés par les collectivités territoriales (commune, intercommunalité, département).
S’y ajoutent généralement une taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des taxes annexes calculées selon la même logique.
Pour un appartement neuf d’une valeur locative de 2 500 €, avec un abattement de 40 %, ainsi que des taux d’imposition cumulés de 37 % et 220 € de taxes annexes, le calcul sera le suivant : (2 500 € x 60% x 37%) + 220 € = 775 €
Avec une exonération de taxe foncière à 100%, c’est donc une économie de 775 € par an pendant 2 ans, soit 1 550 € sur la durée totale de l’exonération. Un coup de pouce fiscal appréciable.
En achetant en VEFA, l’acquéreur profite d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix de son logement, soit une économie directe de plusieurs milliers d’euros.
Certains logements VEFA peuvent également être éligibles au taux particulier de 10 % sous conditions.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources pour l’achat ou la construction d’un logement neuf en résidence principale.
Il peut financer jusqu’à 50 % de l’achat. Un vrai coup de pouce pour renforcer son apport et limiter son crédit immobilier !
Dans le neuf, les frais de notaire (ou frais d’acquisition) sont moins élevés que dans l’ancien puisqu’ils ne sont calculés que sur le foncier et non sur le prix total du bien (foncier + construction).
Ils représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une économie substantielle.
Pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire du logement doit remplir une déclaration d’achèvement des travaux (formulaire H1 ou H2) et la déposer au centre des Finances publiques du lieu de situation du bien, dans les 90 jours suivant l’achèvement.
Le dépôt tardif est sanctionné par une amende de 150 €. La déclaration s’effectue une seule fois et couvre toute la période d’exonération.
En VEFA, la déclaration d’achèvement est déposée par le promoteur pour l’ensemble de l’immeuble. C’est la date de livraison du logement et de remise des clés qui déclenche le décompte du délai de 90 jours pour le dépôt.
Si le promoteur s’en charge lui-même, ce qui est souvent le cas, l’acquéreur n’a aucune démarche particulière à effectuer. Un avantage appréciable parmi d’autres de la VEFA.
Avec le formulaire H1 ou H2, le propriétaire devra fournir une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) obtenue en mairie et un justificatif de propriété (titre de propriété).
D’autres pièces pourront être demandées par le service des impôts pour justifier, par exemple, d’une exonération prolongée pendant 5 ans.
Les avantages financiers du neuf s’accumulent et peuvent donc devenir significatifs. L’exonération de taxe foncière en fait partie, et peut utilement se combiner avec d’autres leviers comme le PTZ pour optimiser son financement.
Pour en profiter pleinement, mieux vaut bien intégrer ce “coup de pouce” dans son plan de financement dès la construction de son projet d’achat et anticiper les démarches à effectuer au moment de l’achèvement des travaux, en vérifiant son éligibilité aux conditions de ressources.
En cas de doute ou de situation spécifique, il peut être judicieux de se rapprocher d’un fiscaliste, d’un conseil en gestion de patrimoine ou d’un notaire pour faire le point sur sa situation fiscale et étudier l’opportunité d’un investissement dans le neuf au regard de l’ensemble des avantages financiers qu’il procure.
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