03/11/2023 - 3 min de lecture
La Seine-Saint-Denis (93) est un des territoires pleins de promesses qui composent la périphérie parisienne. Son atout majeur ? Des prix immobiliers encore accessibles, bien inférieurs à ceux de Paris intra-muros, et une dynamique portée par de grands projets d’infrastructures : le prolongement de la Ligne 14, le développement du réseau de tramways et la desserte de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle renforcent en effet son attractivité auprès des habitants et des investisseurs. Le département bénéficie ainsi d’un marché locatif soutenu : environ 60 % des résidents de la Seine-Saint-Denis sont locataires *, ce qui réduit le risque de vacance locative et offre des perspectives de rentabilité intéressantes. Les efforts de réaménagement urbain et les nouveaux équipements (ayant permis d’accueillir le célèbre événement sportif international en 2024) contribuent également à valoriser ces territoires, faisant de la Seine-Saint-Denis un acteur principal du Grand Paris de demain.Pourquoi investir en Seine-Saint-Denis en 2025 ?
La Seine-Saint-Denis (93) est un des territoires pleins de promesses qui composent la périphérie parisienne. Son atout majeur ? Des prix immobiliers encore accessibles, bien inférieurs à ceux de Paris intra-muros, et une dynamique portée par de grands projets d’infrastructures : le prolongement de la Ligne 14, le développement du réseau de tramways et la desserte de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle renforcent en effet son attractivité auprès des habitants et des investisseurs. Le département bénéficie ainsi d’un marché locatif soutenu : environ 60 % des résidents de la Seine-Saint-Denis sont locataires *, ce qui réduit le risque de vacance locative et offre des perspectives de rentabilité intéressantes. Les efforts de réaménagement urbain et les nouveaux équipements (ayant permis d’accueillir le célèbre événement sportif international en 2024) contribuent également à valoriser ces territoires, faisant de la Seine-Saint-Denis un acteur principal du Grand Paris de demain.
Investir en Seine-Saint-Denis pour y vivre
Un rythme de vie équilibré
La Seine-Saint-Denis rassemble différentes communes ayant chacune un caractère singulier : qu’il s’agisse de Saint-Ouen, Montreuil, Saint-Denis ou Bobigny, leurs centres-villes proposent des équipements de proximité, des espaces verts et une atmosphère conviviale en amélioration constante . Les familles profitent ainsi d’un environnement moins onéreux que le centre de Paris tout en restant proches de la capitale.
De nombreuses manifestations culturelles et sportives y ont lieu tout au long de l’année, contribuant à animer ces territoires. Les festivals, les musées, les initiatives associatives de quartier et les marchés de plein air favorisent une vie locale dynamique. Investir pour habiter en Seine-Saint-Denis, c’est profiter d’une ambiance à taille humaine, tout en disposant des avantages d’une grande métropole.
Un marché de l’emploi en pleine croissance
Plus de 40 000 entreprises sont créées chaque année sur le territoire de la Seine-Saint-Denis*, attirées par une main-d’œuvre jeune et la proximité de hubs économiques majeurs. L’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle, situé dans le département voisin du Val d’Oise , contribue au rayonnement international du territoire, notamment dans les secteurs de la logistique, de l’aéronautique ou du numérique.
Les collectivités locales travaillent aussi à moderniser les infrastructures, améliorer les transports et dynamiser les centres-villes. Un vaste réseau de routes et de transports en commun (métro, RER, tramway) facilite l’accès à la capitale et à l’ensemble de l’Île-de-France : autant de moyens offerts aux actifs et aux étudiants pour concilier carrière professionnelle et coût de la vie plus avantageux.
Investir en Seine-Saint-Denis pour louer
Une forte demande locative
La Seine-Saint-Denis doit sa forte demande locative à plusieurs facteurs, parmi lesquels l’arrivée continue de nouveaux habitants en quête d’un loyer plus abordable, et un réseau de transports qui ne cesse de se densifier. Les communes situées sur les lignes de métro prolongées, comme Saint-Ouen ou Saint-Denis, voient ainsi affluer de nombreux jeunes actifs, notamment locataires qui garantissent ainsi une rotation régulière des résidents et limitent les risques de vacance locative.
Les studios et T2 sont particulièrement convoités près des pôles universitaires et des zones d’emplois, tandis que les T3 et T4 trouvent preneurs auprès des familles cherchant un cadre de vie plus tranquille, par exemple à Bobigny ou Drancy où les prix au mètre carré restent relativement abordables. Grâce à cette mixité de profils locatifs, les propriétaires bailleurs peuvent disposer d’opportunités intéressantes en matière de rentabilité, à condition de cibler le bon emplacement.
Des dispositifs fiscaux avantageux
L’investissement locatif est aussi un excellent moyen d’optimiser ses revenus grâce à l’obtention de réduction d’impôts et d’avantages fiscaux. Parmi les dispositifs accessibles aux investisseurs locatifs en 2025 :
- le statut de Loueur Meublé non professionnel (LMNP), qui permet de louer un bien meublé et de réduire l’imposition sur les revenus grâce à un abattement forfaitaire en régime micro, ou une déduction des charges en régime réel (alors reportables les années suivants, sous conditions) ;
- le dispositif Loc’Avantages, qui offre une réduction d’impôts en fonction du niveau de loyer pratiqué. Plus celui-ci est bas (inférieur de 15 à 45 % par rapport au marché) plus l’avantage fiscal est élevé. L’accès à ce dispositif dépend du respect strict des plafonds de loyers définis et des autres critères fixés par la réglementation ;
- le dispositif Denormandie qui porte sur les investissements dans des logements situés en zone urbaine éligible, à condition, notamment, que des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération soient réalisés et que les locataires respectent certains plafonds de ressources.
L’accès à ces avantages fiscaux est soumis au respect strict des conditions prévues par la réglementation. Le non-respect des engagements, notamment en matière de durée de location ou de plafonds, peut entraîner la remise en cause des bénéfices fiscaux accordés.
Ces dispositifs sont mentionnés à titre illustratif et peuvent évoluer. Il est donc essentiel de bien se renseigner en amont afin de s’assurer de la faisabilité et de la pertinence de son projet.
Quel budget pour investir en Seine-Saint-Denis en 2025 ?
Le budget à consacrer pour investir en Seine-Saint-Denis varie en fonction de la commune choisie, de sa proximité avec les transports et de l’état du bien acquis (neuf ou ancien, nécessités de travaux, etc.). Les
prix du marché neuf se situent en moyenne aux alentours de 5000 € / m2 , et de 3700 € dans l’ancien (avec des variations qui restent toutefois importantes selon l’emplacement et l’état des biens). **
Les villes proches de Paris, comme Montreuil,
Saint-Denis ou Saint-Ouen, affichent souvent des prix plus élevés, justifiés par une connectivité renforcée et une demande importante. À l’inverse, certaines zones comme Bobigny et Drancy réservent généralement des prix plus compétitifs, offrant une rentabilité locative parfois supérieure si l’emplacement est bien sélectionné.
Où investir en Seine-Saint-Denis en 2025 ?
Le top 7 des villes les plus attractives
Le 93 recèle une grande diversité d’environnements urbains, chacun présentant ses avantages. Parmi les incontournables :
1. Saint-Denis
Axe stratégique avec la Ligne 14, le Stade de France et l’Université Paris 8. Potentiel de plus-value soutenu par les nombreux projets urbains en cours.
2. Saint-Ouen
Que ce soit pour ses mythiques Puces, ses
quartiers branchés ou son bassin d’emploi dynamique, Saint-Ouen reste très demandée par les jeunes actifs.
3. Pantin
Positionnée autour du Canal de l’Ourcq, Pantin se développe culturellement et attire tant les artistes que les start-ups.
4. Bobigny
Son centre-ville en pleine transformation et des prix encore abordables en font une ville à fort potentiel locatif, notamment pour les logements familiaux.
Un cadre verdoyant et forte attractivité pour les ménages avec enfants, grâce à des loyers raisonnables et un accès facilité à la capitale.
6. Montreuil
Limitrophe de Paris, Montreuil séduit par sa vie culturelle dynamique et ses petites rues atypiques. Les prix y sont plus élevés, mais sa valorisation est solide.
7. Aubervilliers
Connue pour ses pôles universitaires et sa proximité avec de grandes écoles, Aubervilliers promet une rotation locative intéressante pour les studios et T2.
Un héritage sportif qui participe à valoriser le patrimoine immobilier de Seine-Saint-Denis?
Les équipements récemment construits ou rénovés (pour accueillir en France le mythique événement sportif mondial de 2024) ont généré un réel élan de développement, en particulier dans les villes comme Saint-Denis, où le village des athlètes s’est ensuite reconverti en un ensemble résidentiel moderne. L’arrivée de nouveaux commerces, la création d’écoles et de centres sportifs, ainsi que l’amélioration des liaisons de transport (métro, RER, tramway) profitent aujourd’hui réellement à la population.
Cette dynamique entraîne une hausse de la demande immobilière et un regain d’intérêt pour les secteurs voisins, dans un contexte où le Grand Paris Express facilite davantage les déplacements. Les investisseurs qui parient sur ces quartiers en pleine mutation peuvent donc espérer, à terme, une belle valorisation de leur patrimoine.
Zoom sur le programme neuf « Saint-Denis Pleyel » de Crédit Agricole Immobilier
Au cœur d'un quartier stratégique du Grand Paris desservi par les lignes de métro 14, 15, 16, 17 et en correspondance avec la ligne 13 et le RER D, Crédit Agricole Immobilier propose un programme neuf à Saint-Denis Pleyel.
Le
Bail Réel Solidaire (BRS) vous permet d'acquérir, sous certaines conditions votre appartement tout en étant locataire du terrain, avec une TVA réduite à 5,5 % et l'éligibilité au
Prêt à Taux Zéro selon vos ressources.
Du 2 au 5 pièces, les logements du programme « Saint-Denis Pleyel » bénéficient d'une isolation performante, d'un chauffage urbain collectif et d'espaces extérieurs (balcons, terrasses ou jardins d'hiver). Les rooftops végétalisés de certains immeubles offrent des espaces de vie partagés.
L’accès à ces avantages est soumis au respect strict des conditions prévues par la réglementation.
Pour plus d’informations relatives aux conditions et mentions légales attachées au programme « Saint-Denis Pleyel », nous vous invitons à consulter la
page du programme.
FAQ LLIQuestions fréquentes
Où fait-il bon vivre en Seine-Saint-Denis en 2025 ? 💡
Les communes de Montreuil, Rosny-sous-Bois et Saint-Ouen se distinguent par leur qualité de vie attractive en 2025. Ces villes offrent un équilibre entre espaces verts, commerces de proximité et transports performants. Montreuil séduit par ses rues piétonnes animées et ses boutiques indépendantes, tandis que Saint-Ouen charme par son célèbre marché aux puces et son ambiance multiculturelle. Le nouveau réseau de transport du Grand Paris Express renforce l'attractivité de ces communes.
Quel type de location rapporte le plus en Seine-Saint-Denis ? 💡
La location meublée d'appartements constitue l'investissement généralement le plus rentable sur le département. Les studios et deux-pièces meublés garantissent les meilleures performances locatives, notamment à Saint-Denis et Aubervilliers où les loyers médians au m² atteignent 17 € ***. Les parkings représentent une alternative intéressante avec une rentabilité souvent attractive.
Comment financer son investissement en Seine-Saint-Denis ? 💡
Convaincu par l’intérêt d’investir en Seine-Saint-Denis ? Les banques proposent en 2025 des prêts immobiliers avec des taux moyens sur 20 ans de plus en plus avantageux. Un apport personnel minimal de 10 % facilite l'obtention du crédit. Les établissements bancaires examinent particulièrement la stabilité professionnelle et la capacité d'endettement maximale de 35 %. Le courtier reste un partenaire stratégique pour négocier les meilleures conditions de financement d’un prêt immobilier dans le département.
Quels sont les dispositifs fiscaux disponibles ? 💡
Le statut LMNP demeure en 2025 l’une des principales options de défiscalisation pour les investissements locatifs en Seine-Saint-Denis. La loi Denormandie reste elle aussi accessible avec des réductions d'impôt en 2025 de 12 % à 21 % selon la durée d'engagement. Enfin, le dispositif Loc’Avantages offre des réductions d’impôt en contrepartie de loyers abordables respectant les plafonds requis . L’accès à ces avantages fiscaux dépend du respect strict des conditions réglementaires. Ces dispositifs sont donnés à titre indicatif et susceptibles d’évolution.
* Insee, RP 2021. ** Bases de données des Notaires de France (prix médians des appartements de janvier 2024 à mai 2025). *** Observatoire des loyers de l'agglomération Parisienne, 2023.
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