Quelle défiscalisation avec les dispositifs Malraux et Monuments Historiques ?

Les lois Malraux et Monuments Historiques proposent de généreuses incitations fiscales visant à conserver le patrimoine et à entretenir les immeubles anciens. Elles s’adressent en priorité aux investisseurs locatifs aisés, qui apprécient les belles pierres et désirent louer des logements de haut standing. Dans les deux cas, il n’y a aucun plafond prévu concernant la fixation des loyers ou les ressources du locataire.

Loi Malraux : 22 à 30% de réduction d’impôt


Créé en 1962, le régime de défiscalisation Malraux vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal si vous investissez dans un bien ancien à réhabiliter, situé dans certains quartiers, et le louez. Pour en bénéficier, les travaux effectués doivent être assez conséquents et aboutir à une restauration globale d’un immeuble ancien. Les opérations superficielles sont exclues, et les travaux obligatoirement encadrés par un architecte des Bâtiments de France (ABF).

La réduction d’impôt obtenue correspond à 22% des dépenses de travaux effectués dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans les zones de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Elle monte à 33% dans les quartiers anciens dégradés et les secteurs sauvegardés. Le montant des travaux admis est limité à 100 000€ l’an : soit 22 000 à 30 000€ de réduction d’impôt chaque année.

Une niche fiscale non plafonnée et cumulable


La baisse d’impôt peut être étalée sur la durée de paiement des travaux, sans pouvoir dépasser 4 années consécutives. Et vous avez la possibilité de reporter, les trois années suivantes, la part de défiscalisation que vous n’avez pas pu imputer la première année. Par ailleurs, le dispositif Malraux n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par an, ce qui permet son cumul avec le dispositif Pinel ou Girardin.

Si vous contractez un emprunt pour financer l’opération, les intérêts ne rentrent pas dans l’assiette de la réduction d’impôt. Toutefois, vous conservez la possibilité de les déduire de vos revenus fonciers lors de votre déclaration annuelle des loyers perçus. À ce titre, la mise en location à un tiers (les membres de votre famille sont exclus) doit démarrer au plus tard 12 mois suite à l’achèvement des travaux, et le logement doit être loué pendant 9 ans.

Qu’est-ce que le dispositif Monuments Historiques ?


De leur côté, les monuments historiques bénéficient de leur propre dispositif, entré en vigueur en 1913, pour favoriser la restauration des biens classés au titre de leur valeur artistique, historique ou architecturale. Ici, il s’agit d’une déduction fiscale (et non d’une réduction d’impôt), qui a l’avantage de ne pas être plafonnée : l’intégralité des travaux effectués peut être déduite de votre revenu imposable, et étalés sur trois ans.

En échange, le logement doit être loué pendant au moins 15 ans, ou sinon être habité par vous ou un membre de votre famille en tant que résidence principale durant ce laps de temps. Le bien étant nécessairement inscrit ou classé comme monument historique, les travaux doivent d’abord faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou sinon d’une autorisation spéciale de travaux, avant d’être validés par un architecte ABF.

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