Comment se protéger contre les loyers impayés ?

Les loyers impayés sont l'un des plus grands risques lors d'un investissement locatif. D'après un sondage de Youse / Opinionway en 2018, 1 propriétaire sur 4 affirme avoir déjà été confronté à une telle situation. Et la tendance est à la hausse : la crise de la Covid ne fait qu'accentuer l'augmentation des impayés.

Anticiper le risque d'impayés au moment du choix du locataire

  • Porter une attention particulière au choix du locataire en n'acceptant que les dossiers complets : un justificatif d’identité, un contrat de travail et les 3 dernières fiches de paie (ou le dernier avis d'imposition dans le cas d'un indépendant).
  • Ne pas signer de bail avant d'avoir vérifié la capacité financière du candidat locataire : la part de loyer ne doit pas dépasser, au maximum, le tiers de ses revenus mensuels.
  • Apprendre à repérer les faux dossiers : dans les locations entre particuliers, on estime qu'1 dossier sur 5 contient des faux documents.
  • Être attentif à la rédaction du contrat de bail, lequel doit être le plus précis possible pour éviter toute incompréhension. Et s’assurer des dernières mises à jour réglementaires.

Si vous n'êtes pas à l'aise dans ce rôle, laissez votre expert en gestion locative effectuer ce travail à votre place ! Rompu à ce genre d'exercice, il se chargera de vérifier la solvabilité des candidats locataires et la véracité des documents fournis.

Souscrire une assurance loyers impayés, une garantie de paiement

Un bailleur, lorsqu'il souscrit à une Garantie Loyers Impayés (GLI), voit, ses loyers et ses charges impayés par son locataire, remboursés par son assureur. Ainsi, ses revenus locatifs sont assurés et il évite une perte des ressources.
Les assurances loyers impayés proposent des garanties complémentaires, en cas de litige, par exemple. Dans ce cas, le propriétaire se dispense des procédures légales, et la compagnie prend en charge les éventuels frais de justice.

Il est possible de souscrire simplement et rapidement une GLI auprès d'une banque ou d'une assurance, et ce, même en cours de bail. C'est une des protections les plus sures pour se prémunir contre les impayés de loyers .

Attention : une assurance n'acceptera de couvrir le risque d'impayés de votre locataire que si ses revenus répondent à certaines exigences en termes de ressources (à minima 3 fois le montant du loyer).

Autre option : demander une caution au locataire

La caution est la personne physique qui s'engage à honorer le loyer en cas de défaillance du locataire. Ainsi, avant de l'accepter, il est primordial de vérifier la solvabilité de la caution

Cette solution, non cumulable avec une GLI, est gratuite (il ne s'agit que d'un simple document, appelé acte de cautionnement, à rédiger et à signer), mais peu sécurisante pour le bailleur. Pour parer aux risques, il est conseillé de privilégier :

  • une caution proche du locataire (parent plutôt qu'ami),
  • une caution solidaire, car elle permet de réclamer le loyer dès le défaut de paiement constaté (et non pas uniquement en cas d'insolvabilité du locataire comme dans le cadre d'une caution simple).

A savoir : il existe une autre solution pour se faire rembourser jusqu'à 36 mois d'impayés de loyer : la caution ou garantie Visale, une assurance financée par Action Logement. Cependant, elle est sous conditions, la principale étant qu'elle ne concerne que certains locataires (jeunes et salariés précaires).

Quelle protection loyers impayés choisir selon votre situation ?



GLICautionVisale
Type de locataires
locataires considérés comme solvables par l’assureur
tous les locataires
moins de 30 ans, salarié précaire
Coûtentre 2,5 et 5 % du loyer chargé
gratuitgratuit
Garanties Complémentairesouinonnon
Accompagnement 
ouinonnon
Fiabilité
maximale
faiblejusqu'à 36 mois