Quelles différences entre les statuts LMP et LMNP ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif meublé ? Deux statuts fiscaux sont envisageables : LMNP ou LMP. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) tout comme celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux pour vos revenus locatifs. Mais quelle est la différence entre LMNP et LMP ? Découvrez dans ce comparatif les principales caractéristiques de chaque statut, ses avantages et ses inconvénients ainsi que ses critères d’éligibilité.

• Découvrez les avantages et les inconvénients de chaque type de statut.

Statut LMNP

Les avantages du LMNP sont :

• L’abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC (ou de 30 % en cas de location de meublé de tourisme non classé) : ce régime est une option pour les bailleurs dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77 700 € ;
• La réduction de la base imposable dans le cadre du régime réel : il est alors possible de déduire et de reporter les charges effectives ;
• Un taux d’imposition de la plus-value favorable : il varie en fonction de la durée de la détention du bien.

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente néanmoins quelques inconvénients, à savoir :

• La réintégration des amortissements déduits (dans le cadre du régime réel) dans le calcul de la plus-value, en cas de cession du bien avant 22 ans de détention, sauf dans certaines situations.

Statut LMP

Les avantages du LMP sont :

• Une réduction de l’impôt sur le revenu grâce à la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global (dans le cadre du régime réel) ;

• L’exonération sur les plus-values professionnelles ;
• Une protection sociale : affiliation au RSI permettant une couverture sociale et la validation de trimestres pour la retraite.
• L’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour les biens considérés comme professionnels ;

Il faut néanmoins relever les quelques inconvénients du statut LMP :

• L’obligation de payer les cotisations sociales, qui peuvent être élevées ;
• Des conditions d’éligibilité strictes : il est plus difficile de remplir les critères pour bénéficier du statut LMP, d’autant plus qu’il nécessite des revenus locatifs significatifs.

Statut LMP et LMNP : lequel est le plus avantageux ?

Chaque statut donc a ses propres avantages et inconvénients. Néanmoins, le statut de LMP est fiscalement plus avantageux que le statut de LMNP en raison de :

• L’imputation du déficit fiscal (en régime réel), plus intéressante, car reportable sur le revenu fiscal global du foyer fiscal ;
• Du régime des plus-values professionnelles, avantageux en termes d'imposition (selon le montant des revenus) puisque l'exonération prévue est acquise au bout de 5 ans ;
• D’une non prise en compte des  revenus locatifs dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Comment choisir entre les statuts LMP ou LMNP ?

Si vous souhaitez faire de la location meublée votre activité professionnelle principale, le statut LMP est sans aucun doute l’option la plus adéquate. Mais encore faut-il remplir les conditions d’éligibilité pour pouvoir en bénéficier. Vous l’aurez donc compris, à la différence de l’option entre micro-BIC et régime réel, le choix entre statut LMP et statut LMNP n’est pas volontaire. Il dépend surtout du rendement de vos revenus locatifs et de leur montant rapporté à l’ensemble de vos revenus.

Ainsi, vous passerez automatiquement du statut de LMNP à LMP si les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• Les loyers issus de la location sont supérieurs à 23 000 € par an ;
• Ces revenus représentent plus de la moitié de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.

À noter : Même si les recettes dépassent 23 000 €, vous pouvez conserver le statut LMNP tant que vos revenus locatifs ne constituent pas votre principale source de revenus.

Qu’il s’agisse du statut LMP ou LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Le logement doit être à usage d’habitation : la location meublée peut être de longue ou de courte durée. Si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété ne comporte aucune interdiction de louer le logement en meublé ;
• Le logement doit être meublé : il doit être décent et équipé d’un mobilier de qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ;
• L’activité doit être immatriculée : déclarez votre activité dans les 15 jours suivant le début de votre activité sur le site de l’INPI. Pour ce faire, il suffit de remplir le formulaire et vous obtenez en retour votre numéro SIRET. Il correspond à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé.

Enfin, au moment de votre déclaration annuelle de revenus, attention à bien remplir le formulaire adapté (non professionnel ou professionnel), qu'elle soit effectuée de manière dématérialisée ou en version papier.

Dans tous les cas, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quelle procédure pour passer de LMP à LMNP ?

Le changement de statut a pour conséquences des modifications en matière de régime fiscal , d’avantages fiscaux mais aussi d’obligations administratives. En effet, sous statut LMNP, l’inscription au registre du commerce n’est pas obligatoire.

Pour passer du statut LMP au statut LMNP, ou inversement, il faut non seulement remplir les conditions d’éligibilité requises mais aussi déposer une déclaration de changement de régime fiscal auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) du lieu d’exploitation. Vous devez joindre à votre déclaration un certain nombre de pièces justificatives, telles que :

• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Une copie de votre justificatif de domicile ;
• Une copie du contrat de location meublée.

Vous l’aurez compris, la différence entre LMNP et LMP est principalement d’ordre fiscal, mais chaque statut dispose de ses propres avantages et inconvénients. Il n’y a donc pas de statut meilleur que l’autre, car leurs opportunités dépendent avant tout de vos objectifs et de vos activités.

N'hésitez pas à vous rapprocher d'un avocat fiscaliste ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce conseil saura vous accompagner, d'un point de vue pratique comme fiscal, dans la réalisation de votre investissement et vous orienter vers le statut correspondant à votre profil immobilier.