Quelles différences entre les statuts LMP et LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux pour vos revenus locatifs. Bailleurs, quelles sont les caractéristiques de ces statuts ?

A qui s'adressent les statuts LMP et LMNP ?


Ces statuts sont destinés aux particuliers achetant un bien dans le but de le louer en meublé, c'est à dire équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui doivent pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
Ces régimes fiscaux permettent au propriétaire bailleur d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité plus avantageuse que celle appliquée à la location vide. 

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) devient automatique si :
  • vous cumulez plus de 23 000 € / an de loyers en meublé
  • vos revenus locatifs en meublé représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal
→ Ce statut concerne les bailleurs dont la location de biens est l'activité principale. Ils sont souvent propriétaires de plusieurs biens immobiliers.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est prévu pour les propriétaires dont les revenus locatifs en meublé n'excèdent pas 23 000 € TTC/ an. 
→ Il s'agit souvent des propriétaires d'un logement mis en location. Ces revenus ne constituent pas leur activité principale.


Comparatif des statuts LMP et LMNP



Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Conditions (seuils des revenus)
Revenus de la location meublée supérieurs à 23.000 € / an et supérieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal
Revenus de la location meublée inférieurs à 23.000 € / an et inférieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal
Catégorie d'imposition
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnels
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels
Prélèvements sociaux
Taux global de 17,2 %
Taux global de 17,2 %
Déduction des charges
Uniquement sous le régime réel d’imposition et sous certaines conditions : déduction des charges supportées dans l'intérêt de l'activité (frais d’établissement, frais de gestion, réparations)
Uniquement sous le régime réel d’imposition et sous certaines conditions : déduction des charges supportées dans l'intérêt de l'activité (frais d’établissement, frais de gestion, réparations)
TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)
Non soumis à la TVA
Non soumis à la TVA
Imputation du déficit fiscal
Déficit de location reportable sur le revenu global (c'est à dire tous les revenus du foyer fiscal) sans limitation de montant
Déficit de location reportable uniquement sur les revenus issus de la location meublée
Imposition sur les plus-values de cession
Régime des plus-values des professionnels : exonération totale si activité débutée depuis plus de 5 ans et si revenus locatifs inférieurs à 90 000 € HT pendant les 2 années précédant la cession
Régime des plus-values des particuliers : exonération d'impôt sur la plus-value à partir de 22 ans et des prélèvements sociaux à partir de 30 ans
IFI (Imposition sur la Fortune Immobilière)
Sous conditions, revenus des locations meublées exonérées de l'IFI
Revenus des locations meublées soumis à l'IFI

Les avantages du statut LMP par rapport au statut LMNP sont principalement fiscaux, grâce :

  • A l'imputation du déficit fiscal, plus intéressante car reportable sur le revenu fiscal global du foyer fiscal.
  • Au régime des plus-values professionnelles, qui peut être avantageux en termes d'imposition (selon le montant des revenus) car l'exonération prévue est acquise au bout de 5 ans.
  • A une exonération d'intégration des revenus locatifs dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Comment choisir entre les statuts LMP ou LMNP ?


Selon le montant de vos revenus locatif (et leur volume par rapport à l'ensemble de vos revenus), vous n'aurez pas le choix d'appartenir à l'un ou l'autre statut de loueur en meublé.
Vous passerez automatiquement du statut de LMNP à LMP :
  • si les loyers toutes charges comprises (TTC) issus de la location sont supérieurs à 23 000 € / an
  • et si ces revenus représentent plus de la moitié de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.
Vous n'avez aucune démarche particulière à effectuer, hormis celle de vérifier que vous remplissez bien le bon formulaire (non professionnel ou professionnel) lors de votre déclaration annuelle de revenus, qu'elle soit effectuée de manière dématérialisée ou en version papier. 
Dans tous les cas, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).


N'hésitez pas à vous rapprocher d'un conseiller patrimonial. Cet expert, d'un point de vue pratique comme fiscal, saura vous accompagner dans votre investissement et vous orienter vers le statut correspondant à votre projet immobilier.