Pourquoi choisir l'immobilier neuf pour un investissement locatif ?

C'est une des premières questions que se pose un investisseur : acheter dans le neuf ou dans l'ancien ? L'immobilier neuf offre certains avantages non négligeables, dont celui de pouvoir défiscaliser une partie de ses revenus. On vous explique tout.

Pour une rentabilité intéressante

Si l'objectif de votre investissement immobilier est de réaliser une plus-value à la revente, les experts s'accordent à dire qu'en moyenne, les biens locatifs achetés neufs sont moins rentables que ceux acquis dans le parc ancien : la rentabilité oscille entre 2 et 3,5 % brute dans le neuf (contre 7 à 8 % dans l'ancien). Cela s'explique car en moyenne et à prestations égales, le coût d'acquisition d'un bien neuf est plus élevé que celui d'un bien ancien.

Cependant, les frais de notaire réduits (de 2 à 3 % du prix du logement contre 6 à 8 % dans l'ancien) ainsi que l'absence de travaux de rénovation pendant 12 ou 15 ans suite à l'acquisition du bien permettent de compenser cet écart. 

En effet, l'immobilier neuf s'accompagne de nombreuses garanties délivrées automatiquement (garantie de parfait achèvement, garantie décennale) : en cas d'éventuel défaut de construction et pendant 10 ans, les démarches et les frais liés aux travaux de remise en état seront pris en charge par votre promoteur. A l'inverse, les défauts non constatés lors de l'achat d'un bien ancien seront à la charge de l'investisseur.


Sous réserve d'être attentif à l'emplacement du bien (marché locatif local dynamique, localisation intéressante au sein d'une agglomération, présence de commodités et transports), un investisseur locatif peut réaliser une plus-value à la revente de son bien acquis neuf.

Pour une meilleure attractivité du bien

  • Les logements neufs proposent une performance énergétique de qualité (RT 2012). Comme le logement est mieux isolé, d'un point de vue thermique comme acoustique, les locataires sont séduits par les économies réalisées sur les charges (dépenses énergétiques). Pour l'investisseur, cette réduction de frais éloigne le risque d'impayés de loyer. 

  • Le parc neuf répond à des normes d'accessibilité : ce critère, très recherché par les locataires, permet au bailleur de pouvoir proposer son logement à plus de candidats, réduisant ainsi le risque de carence locative.

Ce niveau de prestations permet au propriétaire bailleur de proposer un loyer plus élevé que celui qu'il aurait fixé dans l'ancien, lui permettant ainsi d'augmenter la rentabilité de son bien. Soyez cependant attentif à définir un loyer cohérent avec les caractéristiques du logement et avec l'état du marché locatif local.

Pour les dispositifs fiscaux liés à l'immobilier neuf

Plusieurs dispositifs de défiscalisation incitent à investir dans l'immobilier neuf :

  • Jusqu'à fin 2022, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18% ou 21 % (pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans de location) du coût total de l'achat. Cependant, vous devez vous engager à louer le bien vide et sous certaines conditions (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné).
  • Jusqu'à fin 2022, le dispositif Cosse ou « louer abordable » permet de bénéficier d’un abattement fiscal annuel sur les revenus locatifs. Dans ce cas, vous devez louer en meublé et respecter certaines conditions (zone géographique, ressources du locataire, loyer plafonné). La déduction varie entre 15 % et 85 %, selon la durée de location (6 ou 9 ans) et le type de convention signé avec l'Anah (agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Ce dispositif s'adresse aux investisseurs locatifs mais aussi à ceux qui sont déjà propriétaires.
  • Jusqu'à fin 2021, le dispositif Censi-Bouvard, conjugué au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)  et prévu pour un investissement locatif dans une résidence de service, permet une réduction d’impôt équivalant à 11% du prix de l’acquisition contre un engagement de location en meublé pendant 9 ans.