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Les obligations légales du syndic de copropriété
Pour bénéficier d'un fonctionnement optimal, une copropriété doit être bien gérée à tous les niveaux : c’est la responsabilité du syndic de copropriété. Représentant du syndicat des copropriétaires, son existence est obligatoire. Les textes de loi définissent de manière précise les devoirs des syndics pour assurer la bonne gestion des copropriétés dont ils ont la charge.
Vous ne connaissez pas exactement la nature des tâches que doit effectuer votre syndic de copropriété ? Voici en quoi elles consistent, sans oublier les obligations légales spécifiques d’un syndic professionnel. Vous pensez que votre mandataire ne se conforme pas à ses obligations légales ? Découvrez les voies de recours pour ne pas altérer la bonne organisation de votre copropriété.
Syndic de copropriété : ses devoirs juridiques
L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d’un immeuble bâti détaille les missions du syndic de copropriété. Son rôle se décompose en cinq tâches principales :
- · la gestion administrative : établissement de la fiche synthétique de la copropriété avec la description actualisée du bien et de ses lots, création et mise à jour du règlement intérieur, organisation du vote des résolutions en assemblée générale…
- · la gestion des finances : ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et d’un compte dédié aux fonds de travaux, tenue de ces comptes, préparation du budget prévisionnel, vérification des sommes reçues et des facturations…
- · l'entretien des parties communes de l’immeuble ainsi que la gestion de la sécurité : contrôle régulier de l’état des locaux, mise en œuvre de travaux, surveillance des opérations de nettoyage…
- · l'information : présentation des décisions votées lors des assemblées aux copropriétaires et/ou aux locataires
- · la représentation du syndicat des copropriétaires pour les missions courantes ou plus spécifiques, comme une action en justice
Les obligations du syndic de copropriété professionnel
Un syndic de type professionnel a des obligations légales supplémentaires par rapport à un syndic bénévole ou coopératif. Il doit :
- · être détenteur d'une carte délivrée par la CCI (chambre de commerce et d'industrie) datant de moins de 3 ans, qui prouve ses compétences en gestion immobilière
- · justifier d'une garantie financière, afin de pouvoir assumer un remboursement des fonds en cas de dissolution de sa société
- · disposer d'une assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) qui vous protège, lui et vous, contre les conséquences d'éventuelles erreurs commises lors de son activité
- · depuis l’entrée en effet de la loi ALUR, fournir aux copropriétaires l'accès à un espace extranet sécurisé, sur lequel sont stockés divers documents liés à la copropriété et à ses prestations de syndic (contrats, informations financières, historique des procédures achevées ou en cours, appels de fonds de chaque propriétaire pour son propre lot…).
Syndic de copropriété incompétent, que faire ?
Vous êtes copropriétaire dans un immeuble et vous constatez que votre syndic est négligent vis-à-vis de ses obligations légales ? Parlez-en au conseil syndical. Par un vote à la majorité absolue, le syndicat des copropriétaires peut décider de mettre fin au contrat du syndic de copropriété lors de la prochaine assemblée générale. Une assemblée exceptionnelle peut être organisée si le fonctionnement de la copropriété est compromis, à l’initiative du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 25% des voix (sauf disposition du règlement intérieur prévoyant un pourcentage plus bas).
Afin que la copropriété ne se trouve pas dépourvue de syndic à la suite de cette décision, il est nécessaire de désigner très rapidement un successeur, qu’il s’agisse d’un particulier bénévole, d’un syndic coopératif ou d’une agence. Cette disposition est également votée lors de l’assemblée des copropriétaires. La date du début du contrat du nouveau syndic de copropriété sera celle de la révocation de l’ancien syndic.
Les obligations d'un syndic de copropriété sont strictement réglementées par la loi :
- un syndic de copropriété remplit des missions destinées à consolider l'administration d'un bien immobilier à long terme, dans le cadre d’un mandat qui définit ses prestations et honoraires
- s'il s'agit d'un syndic de copropriété professionnel, il a l'obligation de fournir des preuves de son statut, de ses compétences et de ses garanties s'il n'assume pas ses missions de syndic ou en cas d'erreur mettant en jeu l'équilibre de la copropriété, il est possible de révoquer son mandat lors d’une assemblée des copropriétaires, même avant la date de fin de son contrat.
